Teilungsklage: 9 Tipps von Rechtsanwalt Mag. Maydell

Erfahren Sie aus erster Hand alles Wesentliche über Teilungsklagen: Wann eine Teilungsklage erfolgreich ist, ob es zu einer Zwangsversteigerung kommen muss oder wie hoch die Kosten sind.

Der erfahrene Immobilienanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gibt Ihnen diese konkreten Tipps und Informationen:

1) Warum kommt es überhaupt zu Teilungsklagen?

Zu Teilungsklagen kommt es, wenn sich Miteigentümer über das rechtliche Schicksal ihres Miteigentums nicht mehr einigen können. Ein Eigentümer, dem alleine eine Liegenschaft gehört, kann mit dieser grundsätzlich machen was er will. Er kann sie also verkaufen ohne jemand anderen um Zustimmung fragen zu müssen. Wenn ihm die Liegenschaft aber nicht alleine gehört, sondern er Miteigentümer ist, dann ist seine Freiheit durch die Rechte der anderen Miteigentümer eingeschränkt.

Das Miteigentum wird bei Liegenschaften auch oft „schlichtes Miteigentum“ genannt, um es von Wohnungseigentum zu unterscheiden. Jeder Miteigentümer hat einen „ideellen“ Anteil an der Gesamtliegenschaft (z.B. 1/2; 1/3).

Ein häufiger Irrtum ist es, wenn geglaubt wird, dass ein Miteigentümer seinen Anteil nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen darf: Seinen Anteil kann der Miteigentümer zwar verkaufen ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen zu müssen. In der Praxis lassen sich solche Miteigentumsanteile allerdings oft nur schwer veräußern.

Es ist daher oft Erfolg versprechender, die ganze Liegenschaft zu verkaufen. Wenn die Miteigentümer aber unterschiedlich vorgehen möchten und sich auf keine gemeinsame Lösung einigen können, bleibt ihnen der Weg der Teilungsklage offen. Zum Beispiel dann, wenn ein Miteigentümer die Liegenschaft verkaufen möchte, ein anderer aber nicht.

2) Wie läuft eine Teilungsklage ab?

Einer der Miteigentümer (oder mehrere) bringt die Teilungsklage beim Gericht ein. Wenn der Kläger mit der Teilungsklage das Ziel verfolgt, die Liegenschaft zwangsversteigern zu lassen, dann spricht man von einer „Zivilteilungsklage“. Sollte er aber die Liegenschaft in selbständige Einheiten teilen wollen, dann handelt es sich um eine „Realteilung“.

Die Realteilung hat nach dem Gesetz Vorrang vor der Zivilteilung. Das bedeutet, dass die Liegenschaft in selbständige Einheiten zu teilen ist wenn das möglich ist (Realteilung). Nur dann, wenn eine Realteilung nicht in Betracht kommt, kann die Zwangsversteigerung (Zivilteilung) erfolgen.

Welche Teilung im Einzelfall zu erfolgen hat, entscheidet der Richter anhand eines Sachverständigengutachtens. Kommt die Realteilung in Betracht, entscheidet das Gericht, wer welches Teilstück bekommt (beispielsweise unter der Bedingung, eine allfällige Ausgleichszahlung zu leisten).

Sollte die Realteilung nicht möglich sein, muss die Liegenschaft versteigert werden. Der Beklagte (d.h. der Miteigentümer, der mit der Teilung nicht einverstanden ist) kann im Prozess behaupten, die Teilung erfolge zur „Unzeit“ oder zum „Nachteil der Übrigen“. Solche Teilungshindernisse dürfen nur vorübergehend sein (z.B. wenn die Teilung aufgrund bevorstehender Änderungen des Flächenwidmungsplans nachteilig wäre). Nach einer erfolgreich durchgeführten Zwangsversteigerung wird der Verkaufserlös entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt.

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3) Führt eine Teilungsklage immer zur Zwangsversteigerung?

Nein. Den Parteien steht es immer frei, einen Vergleich abzuschließen. Außerdem besteht bei Häusern unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, Wohnungseigentum zu begründen, nämlich dann, wenn sich das Haus in selbständige Wohneinheiten teilen lässt. Wohnungen sind hingegen normalerweise nicht in selbständige Wohneinheiten teilbar, so dass bei ihnen eine Zwangsversteigerung zu erwarten ist.


4) Kann eine Zwangsversteigerung verhindert werden? Was ist der Mindestpreis bei einer Versteigerung?

Ein Aufschub der Teilung ist denkbar bei Teilungshindernissen der „Unzeit“ und des „Nachteils der Übrigen“ (z.B. wenn die Teilung aufgrund der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses nicht verhältnismäßig wäre). Es kommt zu keiner Zwangsversteigerung, wenn eine Realteilung oder die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung) möglich ist. Ansonsten muss das Haus zwangsversteigert werden.

Sollte es zu einer gerichtlichen Zwangsversteigerung kommen, dann soll die Immobilie natürlich zu einem guten Preis verkauft werden. Ein Verkauf der Immobilie unter dem Verkehrswert (Marktpreis) gibt es bei der gerichtlichen Versteigerung nach einer Teilungsklage – entgegen der landläufigen Meinung – im Normalfall aber nicht (anders als bei der „normalen“ Zwangsversteigerung wegen Kreditschulden, die eine Bank einleitet). Denn das Gesetz sieht vor (§ 352a Abs 3 EO), dass das geringste Gebot der „Schätzwert“ ist, worunter der Verkehrswert der Liegenschaft verstanden wird.

Das bedeutet in der Praxis, dass eine Versteigerung der Liegenschaft bei Gericht im Normalfall keinen Nachteil zu einem außergerichtlichen Verkauf bringt (ausgenommen, dass der Verkauf länger dauert). Ganz im Gegenteil kann es sogar zu einem wesentlich höheren Verkaufspreis kommen, wie das folgende Beispiel zeigt.

Dazu ein Beispiel aus meiner anwaltlichen Praxis:

Ich habe für meinen Kunden nach einer Teilungsklage ein Einfamilienhaus mit 608 m² Grundfläche im 14. Bezirk in Wien versteigern lassen. Das Haus ist auf EUR 440.000,– geschätzt worden. Bei der Besichtigung hat sich aber ergeben, dass es ein sehr großes Interesse an diesem Haus gab, sodass wir einvernehmlich mit der Gegenseite den Mindestpreis auf EUR 500.000,– erhöht haben.

Bei der Versteigerung wurde dieser Preis aber bei weitem übertroffen: Denn das Haus ist für eine glatte Million Euro versteigert worden. Wir waren uns alle nach der Versteigerung einig, dass ein solch hoher Preis außergerichtlich nicht erzielt worden wäre. Denn was man nicht unterschätzen darf: Eine öffentliche Versteigerung bei Gericht mit beispielsweise 100 Teilnehmern führt zu einem gewissen psychologischen Druck (Konkurrenzdruck beim Mitbieten). So kommt es schnell dazu, dass der Meistbieter (Käufer) letztendlich einen Preis zahlt, den er außergerichtlich nicht gezahlt hätte.  

„Entgegen der landläufigen Meinung kann eine Versteigerung durch das Gericht zu einem wesentlich höheren Preis führen, als wenn die Liegenschaft ohne Gericht versteigert worden wäre.“ – RA Mag. Patrick Maydell, LL.M.

5) Wann kann ein Haus überhaupt geteilt werden?

Für die Möglichkeit der Realteilung gibt es drei maßgebliche Voraussetzungen: Die Zerlegbarkeit in gleichartige Teile, die Möglichkeit der Teilung im Verhältnis der Anteile und die Möglichkeit der Teilung ohne Wertminderung. Zwei nicht gleichartige Teile liegen beispielsweise vor im Fall einer Gartenparzelle und einer Bauparzelle mit Villa. Die Teilung im Verhältnis der Anteile setzt voraus, dass ebenso viele körperliche Anteile gebildet werden können, als Miteigentümer vorhanden sind. Das Wertverhältnis zwischen den Anteilen muss annähernd der Größe der Anteile entsprechen, wobei geringfügige Abweichungen durch Geld ausgeglichen werden können.

Das Haus muss auch ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden können. Eine wesentliche Wertminderung liegt vor, wenn das ganze Haus bei objektiver Bewertung (Verkehrswert) erheblich mehr wert ist als die zu bildenden Teile oder die Realteilung selbst hohe Kosten und Folgekosten verursachen würde. Gerichte haben eine 5,28%-ige Wertminderung als unwesentlich betrachtet, eine 15%-ige Wertminderung jedoch beispielsweise als unverhältnismäßig erachtet.

Wenn wohnungseigentumsfähige Objekte in einem Haus in ausreichender Anzahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können, besteht zudem die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum.

In allen anderen Fällen bleibt der Weg der Zivilteilung d.h. Zwangsversteigerung offen.

 

6) Kann auch eine Eigentumswohnung geteilt werden die uns beiden gehört?

Teilung heißt Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Eine Realteilung (Teilung in zwei gleichartige Einheiten) ist aber faktisch nur möglich, wenn sich die Wohnung in zwei gleichartige Wohnobjekte teilen lässt. Daher kommt es im Regelfall bei Wohnungen zur Zwangsversteigerung und Aufteilung des Erlöses.


7) Welche Vorteile hat die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung)?

Es entstehen selbständige Wohneinheiten, die gut verwertbar sind (Verkauf).

Denn „Schlichtes Miteigentum“ ist zwar rechtlich selbständig verwertbar, in der Praxis aber so gut wie unverkäuflich.

Die Parifizierung funktioniert so, dass ein Ziviltechniker als Sachverständiger ein Nutzwertgutachten erstellt. Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und allen werterhöhenden und wertmindernden Umständen. Diese Umstände werden als Zu-oder Abschläge zur Nutzfläche berechnet (z.B. die Orientierung der Wohnung innerhalb des Hauses, die Stockwerkslage).

Die Kosten einer Parifizierung umfassen die Kosten des Sachverständigengutachtens, des Wohnungseigentumsvertrags und des Antrags auf Eintragung ins Grundbuch.


8) Was kostet eine Teilungsklage?

Derjenigen Partei, die im Prozess gewinnt gebührt Prozesskostenersatz, für den der Gegner aufkommen muss. Die Liegenschaft wird grundsätzlich nach dem Grundstückswert bewertet. Eine Bewertung der Teilungsklage unter dem Grundstückswert ist zwar möglich, es droht aber das Risiko, dass das Gericht bei einer Bemängelung der Bewertung durch den Gegner, den Streitwert auf den Grundstückswert erhöht.


Zu den Kosten ein konkretes Beispiel aus meiner anwaltlichen Praxis:

Die Miteigentümer eines Einfamilienhauses in Wien waren ehemalige Lebensgefährten und zu je der Hälfte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Im Zuge der Trennung wollte der Mann das Haus zwangsversteigern lassen und brachte eine Teilungsklage gegen die Frau ein.

Die Teilungsklage wurde mit EUR 17.000,– bewertet. Von diesen EUR 17.000,– bemessen sich grundsätzlich sämtliche Kosten des Verfahrens.

Im Zuge dieses Verfahrens mussten einige Schriftsätze erstellt werden und es kam zu insgesamt 3 Verhandlungsterminen. Das Verfahren dauerte insgesamt 5 Monate. Die Frau wollte ursprünglich die Teilung des Hauses verhindern und machte geltend, dass eine Teilung des Hauses in zwei gleichartige Wohneinheiten möglich sei (Realteilung). Für den Fall, dass eine Realteilung nicht möglich sei, beantragte sie die Begründung von Wohnungseigentum.

Bei sämtlichen Verhandlungsterminen kam es zu umfangreichen Vergleichsverhandlungen, die aber nicht erfolgreich waren. So wurde dann ein Sachverständiger mit der Frage beauftragt, ob sich das Haus in zwei gleichartige Wohneinheiten teilen lässt.

Letztlich haben sich die ehemaligen Lebensgefährten dann doch noch auf einen Vergleich geeinigt:

Das Haus wurde nicht im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zwangsversteigert, sondern man einigte sich auf einen Verkauf durch Beauftragung eines Immobilienmaklers. Die Kosten des Gerichtsverfahrens trug jede der Parteien selbst. Das Haus wurde in weiterer Folge mit Gewinn verkauft.

Insgesamt betrugen die Kosten des Verfahrens für die Frau als Beklagte EUR 5.793,46,– inkl. USt. Der Mann als Kläger musste zusätzlich noch die Gerichtsgebühren von EUR 707,– bezahlen.

Je nach Höhe der Bemessungsgrundlage und dem Aufwand können die Kosten in anderen Fällen niedriger oder höher sein. Gerne gebe ich Ihnen für Ihre Situation eine Einschätzung der zu erwartenden Kosten. Wenn das Verfahren gewonnen wird haben Sie Anspruch auf Ersatz der Kosten gegen den Gegner.


9) Muss bei einer Teilungsklage ein Sachverständiger beauftragt werden?

Bei einer Teilung eines Hauses wird der Richter im Normalfall einen Sachverständigen beauftragen, weil der Richter ohne Sachverständigengutachten oft nicht entscheiden kann, ob das Haus nach den Kriterien der Rechtsprechung teilbar ist (Zerlegbarkeit in gleichartige Teile, Möglichkeit der Teilung im Verhältnis der Anteile und Möglichkeit der Teilung ohne Wertminderung). Der Sachverständige legt auch den Schätzwert fest, zu dem das Haus versteigert werden kann (Mindestgebot).

Die Kosten des Sachverständigen trägt letztendlich die im Prozess unterlegene Partei.

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Mag. Patrick Maydell, LL.M.
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NEU: Oberster Gerichtshof erlaubt Rücktritt vom Bauwerkvertrag auch ohne Setzung einer Nachfrist

Nach einer aktuellen Entscheidung des obersten Gerichtshofs (5 Ob 120/21i) ist klargestellt, dass ein Auftraggeber einer Bauleistung auch dann vom Vertrag zurücktreten kann, wenn er das Vertrauen in seinen Vertragspartner verloren hat, weil dieser seine Lieferverpflichtung nicht termingerecht erfüllt hat. Ein solcher Rücktritt kann sogar ohne Setzung einer Nachfrist zulässig sein.

In dieser Entscheidung ging es darum, dass eine Arbeitsgemeinschaft von Baufirmen einen Auftrag zur Lieferung von sogenannten Randwegsabdeckungen samt Auflagern für den Neubau einer Bahnstrecke erhielten. Es stellte sich aber heraus, dass viele dieser Abdeckungen mangelhaft waren und nicht den vereinbarten Abmessungen entsprochen haben. Weiters wurden viel zu wenige dieser Abdeckungen geliefert. Der Auftraggeber setzte daraufhin der Arbeitsgemeinschaft eine Nachfrist von 4 Wochen, damit diese die Abdeckungen noch liefern kann. In der Zwischenzeit fand aber eine Werksbesichtigung in einem Werk der Arbeitsgemeinschaft statt und es stellte sich heraus, dass die Arbeitsgemeinschaft nicht in der Lage sein wird, die fehlenden Abdeckungen bis zum Ende der Nachfrist zu liefern. Der Auftraggeber wartete somit nicht mehr das Ende dieser Nachfrist ab, sondern erklärte sofort seinen Rücktritt vom Vertrag und beauftragte andere Unternehmen mit der Ersatzvornahme.

Die Arbeitsgemeinschaft war jedoch der Meinung alles richtig gemacht zu haben und klagte den fehlenden Werklohn beim Auftraggeber ein. Der Oberste Gerichtshof stellte in letzter Instanz fest, dass ein Rücktritt vom Vertrag zwar grundsätzlich nur dann möglich ist, wenn dem schuldhaften Vertragspartner eine angemessene Nachfrist gesetzt wird. Eine Nachfrist muss aber dann nicht gesetzt werden, wenn der Vertragspartner offensichtlich nicht in der Lage ist seine Leistung nachzuholen oder wenn er die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Das Recht zum Rücktritt – ohne dass eine Nachfrist gesetzt wird – besteht aber auch dann, wenn der eine Vertragspartner das Vertrauen in den anderen Vertragspartner wegen dessen „treuwidrigen Verhaltens“ verloren hat, sodass ihm die Aufrechterhaltung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann.

Im hier gegenständlichen Fall ging der oberste Gerichtshof davon aus, dass der Rücktritt ohne Setzung einer Nachfrist zulässig war, weil sich bei einer Werksbesichtigung herausstellte, dass die Arbeitsgemeinschaft die vereinbarte Liefermenge gar nicht termingerecht erbringen kann, da in dem Werk nicht einmal die zur Herstellung der Abdeckungen erforderlichen Schalungen vorhanden waren.

Wie diese Entscheidung zeigt, muss nicht immer eine Nachfrist gesetzt werden bzw. das Ende der Nachfrist abgewartet werden, sondern kann auch gleich ein anderes Unternehmen beauftragt werden. Es hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab, unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt vom Vertrag auch ohne Setzung einer Nachfrist zulässig ist.

Sollten Sie rechtliche Schwierigkeiten mit Bauherren oder Baufirmen haben, dann stehe ich Ihnen für eine fundierte Beratung in meiner Kanzlei gerne zur Verfügung.

Kontaktieren Sie mich noch heute für eine Erstberatung.

Mag. Patrick Maydell, LL.M.
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Räumungsklage gegen Miteigentümer zulässig, der die Liegenschaft allein benützt?

Diese aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 20.10.2020 (4 Ob 162/20g) befasst sich mit der Fragestellung, ob eine Räumungsklage gegen einen Miteigentümer, der die Liegenschaft allein benützt, durch die weiteren Miteigentümer zulässig ist, weil diese die Liegenschaft vermieten wollen.

Die Kläger hatten ursprünglich keine Einwände gegen die alleinige Nutzung durch den Beklagten, bis sie diese jedoch widerriefen. Zwischen den Klägern und dem Beklagten bestand weder eine Benützungsvereinbarung, noch gab es eine gerichtliche Benützungsregelung.

Der OGH stellte bereits in früheren Entscheidungen fest, dass jeder Miteigentümer grundsätzlich Anspruch auf eine annähernd seinem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung der Liegenschaft hat, sofern er einen persönlichen Bedarf an einer Nutzung hat. Ist nur eine bloß beschränkte Gebrauchsmöglichkeit der gemeinsamen Sache gegeben, ist ein Miteigentümer berechtigt, auch ohne Vorliegen einer Vereinbarung mit den anderen jeden Gebrauch von der Liegenschaft zu machen, durch den der konkrete Gebrauch der weiteren Miteigentümer nicht gestört wird (RIS-Justiz RS0013197 und RS0013211; 9 Ob 85/00s). Somit steht ihm unter diesen Voraussetzungen auch das Recht auf eine ausschließliche Nutzung der gemeinsamen Sache zu.

Im vorliegenden Fall war daher vom OGH zu klären, ob ein tatsächlicher Gebrauch oder konkreter Gebrauchswunsch der Kläger besteht, denn nur durch eine Gebrauchsstörung durch den Beklagten greift dessen alleinige Nutzung in die Anteilsrechte der Kläger ein.

Die Frage, ob eine Vermietung einen konkreten Gebrauchswunsch darstellt, beantwortete der OGH folgendermaßen: Ohne Beanspruchung einer Sachbenützung durch die Kläger liegt kein rechtswidriger Eingriff des die Liegenschaft allein nützenden Beklagten in die Anteilsrechte der Kläger vor. Der Wunsch, die Liegenschaft zu vermieten ist somit nicht als konkreter Gebrauchswunsch zu qualifizieren. Die Kläger haben ohne Gebrauchswunsch daher nur ein Recht auf Benützungsentgelt vom Beklagten.

Falls Sie Fragen haben oder Unterstützung rund um die Teilung von Häusern, Grundstücken oder Wohnungen benötigen, rufen Sie mich gerne zwecks Terminvereinbarung an oder schreiben Sie mir ein E-Mail: office@maydell-law.at

Verhindert eine bestehende Bausperre eine Realteilung einer Liegenschaft?

Soll eine Liegenschaft real geteilt werden, so bedeutet das, dass diese in zumindest zwei Grundstücke geteilt werden muss. Eine solche Grundsücksteilung ist aber nur dann zulässig, wenn sämtliche relevanten gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Eine Gemeinde hat die Möglichkeit, für ihr Gebiet oder Teile davon eine zeitlich befristete Bausperre zu verhängen, wenn beabsichtigt ist, den Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan zu ändern. Die Gemeinde will so verhindern, dass es zu Bauvorhaben kommt, die dem zukünftigen Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan widersprechen.

Sollte die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, eine Bausperre verhängt haben, heißt das aber nicht automatisch, dass eine Grundstücksteilung nicht durchgeführt werden kann. Ob eine beabsichtigte Grundstücksteilung von der Baubehörde nämlich bewilligt werden kann, hängt primär davon ab, ob der bestehende Bebauungsplan eingehalten wird und sich die beabsichtigte Teilung des Grundstücks mit dem zukünftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vereinbaren lässt. Für das Bundesland Wien ist dies in § 8 Abs 2 Wiener Bauordnung gesetzlich geregelt.

Zu beachten ist aber, dass jedes Bundesland hier andere Regelungen treffen kann. Es ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Liegenschaft trotz aufrechter Bausperre real geteilt werden kann.

Steuerreform: Schenkungen von Immobilien innerhalb der Familie werden teurer

NEWS ZUR STEUERREFORM: Immobilienübergaben innerhalb der Familie werden teurer!

Im Zuge der Steuerreform kommt es zu einer Anhebung der Grunderwerbsteuer. Derzeit ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert. Ab 1.1.2016 ist aber nicht mehr der dreifache Einheitswert maßgeblich, sondern der regelmäßig wesentlich höhere Verkehrswert der Immobilie wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen.

Fazit: Übergaben von Immobilien innerhalb der Familie werden zukünftig regelmäßig teurer. Es empfiehlt sich daher, von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen, ob Immobilien vor Inkrafttreten der Steuerreform am 1.1.2016 übergeben werden sollen, um noch in den Genuss der günstigen Regelung zu kommen.

Für Anfragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gerne zur Verfügung.