Räumungsklage gegen Miteigentümer zulässig, der die Liegenschaft allein benützt?

Diese aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 20.10.2020 (4 Ob 162/20g) befasst sich mit der Fragestellung, ob eine Räumungsklage gegen einen Miteigentümer, der die Liegenschaft allein benützt, durch die weiteren Miteigentümer zulässig ist, weil diese die Liegenschaft vermieten wollen.

Die Kläger hatten ursprünglich keine Einwände gegen die alleinige Nutzung durch den Beklagten, bis sie diese jedoch widerriefen. Zwischen den Klägern und dem Beklagten bestand weder eine Benützungsvereinbarung, noch gab es eine gerichtliche Benützungsregelung.

Der OGH stellte bereits in früheren Entscheidungen fest, dass jeder Miteigentümer grundsätzlich Anspruch auf eine annähernd seinem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung der Liegenschaft hat, sofern er einen persönlichen Bedarf an einer Nutzung hat. Ist nur eine bloß beschränkte Gebrauchsmöglichkeit der gemeinsamen Sache gegeben, ist ein Miteigentümer berechtigt, auch ohne Vorliegen einer Vereinbarung mit den anderen jeden Gebrauch von der Liegenschaft zu machen, durch den der konkrete Gebrauch der weiteren Miteigentümer nicht gestört wird (RIS-Justiz RS0013197 und RS0013211; 9 Ob 85/00s). Somit steht ihm unter diesen Voraussetzungen auch das Recht auf eine ausschließliche Nutzung der gemeinsamen Sache zu.

Im vorliegenden Fall war daher vom OGH zu klären, ob ein tatsächlicher Gebrauch oder konkreter Gebrauchswunsch der Kläger besteht, denn nur durch eine Gebrauchsstörung durch den Beklagten greift dessen alleinige Nutzung in die Anteilsrechte der Kläger ein.

Die Frage, ob eine Vermietung einen konkreten Gebrauchswunsch darstellt, beantwortete der OGH folgendermaßen: Ohne Beanspruchung einer Sachbenützung durch die Kläger liegt kein rechtswidriger Eingriff des die Liegenschaft allein nützenden Beklagten in die Anteilsrechte der Kläger vor. Der Wunsch, die Liegenschaft zu vermieten ist somit nicht als konkreter Gebrauchswunsch zu qualifizieren. Die Kläger haben ohne Gebrauchswunsch daher nur ein Recht auf Benützungsentgelt vom Beklagten.

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Verhindert eine bestehende Bausperre eine Realteilung einer Liegenschaft?

Soll eine Liegenschaft real geteilt werden, so bedeutet das, dass diese in zumindest zwei Grundstücke geteilt werden muss. Eine solche Grundsücksteilung ist aber nur dann zulässig, wenn sämtliche relevanten gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Eine Gemeinde hat die Möglichkeit, für ihr Gebiet oder Teile davon eine zeitlich befristete Bausperre zu verhängen, wenn beabsichtigt ist, den Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan zu ändern. Die Gemeinde will so verhindern, dass es zu Bauvorhaben kommt, die dem zukünftigen Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan widersprechen.

Sollte die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, eine Bausperre verhängt haben, heißt das aber nicht automatisch, dass eine Grundstücksteilung nicht durchgeführt werden kann. Ob eine beabsichtigte Grundstücksteilung von der Baubehörde nämlich bewilligt werden kann, hängt primär davon ab, ob der bestehende Bebauungsplan eingehalten wird und sich die beabsichtigte Teilung des Grundstücks mit dem zukünftigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vereinbaren lässt. Für das Bundesland Wien ist dies in § 8 Abs 2 Wiener Bauordnung gesetzlich geregelt.

Zu beachten ist aber, dass jedes Bundesland hier andere Regelungen treffen kann. Es ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Liegenschaft trotz aufrechter Bausperre real geteilt werden kann.

Vermächtnis/Legat – So kommen Sie zu Ihrem Recht

Erfahren Sie das Wichtigste zum Vermächtnis bzw. Legat vom erfahrenen Erbrechtsanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M.

1. Was versteht man unter Vermächtnis?

Bei einem Vermächtnis bzw. Legat handelt es sich um eine Zuwendung des Verstorbenen an den Vermächtnisnehmer (Legatar), durch die dieser aber nicht zum Erben wird. Der Verstorbene hinterlässt mit dem Vermächtnis keinen Erbteil, der sich auf den gesamten Nachlass bezieht, sondern eine einzelne Sache. Als Gegenstand des Vermächtnisses kommt alles in Frage, was dem Vermächtnisnehmer einen Vorteil verschafft: Eine körperliche Sache (z.B. ein Auto, Gemälde), ein Forderungsrecht (z.B. Bankguthaben), Einräumung eines Wohnrechts, eines Unternehmens usw.

Das Vermächtnis ist nur dann wirksam, wenn die vermachte Sache sich im Eigentum des Verstorbenen oder des Erben befindet. Achtung: Somit kann der Verstorbene dem Vermächtnisnehmer auch eine Sache, die nicht dem Verstorbenen sondern dem Erben gehört, hinterlassen! Der Erbe kann das aber verhindern, indem er die Erbschaft nicht annimmt.

Der Verstorbene kann aber auch den Erben verpflichten, eine Sache zu erwerben und an den Vermächtnisnehmer zu übergeben (sog. Verschaffungsvermächtnis). Wenn der Eigentümer der zu kaufenden Sache diese nicht oder nur um einen höheren Preis als den Verkehrswert verkaufen will, wird aus dem Verschaffungsvermächtnis ein Geldvermächtnis in Höhe des Verkehrswerts.

Ist die vermachte Sache verpfändet oder sonst wie belastet, so hat der Vermächtnisnehmer auch die darauf haftenden Lasten zu übernehmen. Darunter versteht man nicht nur beispielsweise Pfandrechte und Dienstbarkeiten, die auf der vermachten Sache haften, sondern auch persönliche Schulden des Verstorbenen, wenn diese in Zusammenhang mit der vermachten Sache stehen (z.B. Kreditschuld, die für den Kauf der vermachten Sache aufgenommen wurde).

2. Wer hat Anspruch auf ein Vermächtnis?

In der letztwilligen Verfügung (Testament oder Kodizill) muss der Verstorbene anordnen, dass ein Vermächtnisnehmer eine bestimmte Sache erhalten soll. Meist wird durch das Vermächtnis ein Dritter begünstigt, der nicht Erbe ist, aber auch ein Erbe kann mit einem Legat bedacht sein. In letzterem Fall muss geklärt werden, ob der Erbe das Vermächtnis zusätzlich zu seinem Erbteil erhalten soll oder ob es von seinem Erbteil abzuziehen ist.

3. Wer schuldet das Vermächtnis?

Schuldner des Vermächtnisses ist vor Einantwortung des Erben die Verlassenschaft, nach Einantwortung der Erbe. Der Vermächtnisnehmer hat einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Verlassenschaft bzw. den Erben, erst mit Erfüllung dieses Anspruches (Übergabe der Sache, Eintragung im Grundbuch) wird der Vermächtnisnehmer Eigentümer der ihm vermachten Sache.

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4. Wann entsteht der Anspruch auf das Vermächtnis?

Vermächtnisse sind sofort mit dem Tod des Verstorbenen fällig. Sofern es sich jedoch um Geldvermächtnisse und Vermächtnisse von Gegenständen, die nicht Teil der Verlassenschaft sind, handelt, können diese vom Vermächtnisnehmer erst nach Ablauf eines Jahres nach Tod des Verstorbenen geltend gemacht werden. Der Verstorbene kann jedoch anordnen, dass das Vermächtnis früher bezahlt werden muss.

5. Bis wann müssen Sie das Vermächtnis fordern?

Der Anspruch des Vermächtnisnehmers auf Herausgabe der vermachten Sache verjährt in 30 Jahren ab Fälligkeit.

6. Wie können Sie das Vermächtnis fordern?

Dem Legatar steht eine eigene Klage zur Durchsetzung seines Anspruchs zu, die sog. Vermächtnisklage. Er ist auch berechtigt, die Nachlassseparation (d.h. die Absonderung der vermachten Sache aus dem Vermögen der Verlassenschaft) zu fordern. Sofern der Vermächtnisnehmer nicht voll geschäftsfähig ist und sein Vermächtnis noch nicht erhalten hat, muss der Erbe vor Einantwortung für das Vermächtnis Sicherheit leisten.

7. Ist eine Kürzung des Vermächtnisses möglich?

In zwei Fällen ist eine Kürzung des Vermächtnisses möglich.

1. Fall: Gibt der Erbe eine bedingte Erbantrittserklärung ab, haftet er betraglich beschränkt mit der Höhe der übernommenen Aktiven (dem Guthaben). Er übernimmt die Schulden des Verstorbenen also nur bis zur Höhe der vorhandenen Aktiven des Verstorbenen. Bei Abgabe einer bedingten Erbantrittserklärung kann der Erbe die Vermächtnisse, die er aus dem Nachlass nicht mehr erfüllen kann, entsprechend kürzen.

Bsp.: Der Verstorbene hinterlässt EUR 100.000,– an Aktiven und EUR 60.000,– Schulden. Sein Sohn B ist Erbe, C soll als Vermächtnis EUR 50.000,– bekommen. Hat B eine bedingte Erbantrittserklärung abgegeben, muss er C lediglich EUR 40.000,– (EUR 100.000,– Aktiva minus EUR 60.000,– Schulden) auszahlen. Hat C eine unbedingte Erbantrittserklärung abgegeben, muss er C die vollen EUR 50.000,– bezahlen.

2. Fall: Hat der Verstorbene einem Pflichtteilsberechtigten (z.B. ein auf den Pflichtteil gesetztes Kind des Verstorbenen) seinen Pflichtteil nicht oder nicht ausreichend zugewendet, entsteht der Pflichtteilsanspruch in Geld. Diesen Pflichteilsanspruch muss der Erbe nicht allein aufbringen, er kann auch den Vermächtnisnehmer zur Erfüllung dieses Anspruchs heranziehen. Dieses Kürzungsrecht hat der Erbe unabhängig davon, ob er eine bedingte oder unbedingte Erbantrittserklärung abgibt.

8. Was ist ein Pflegevermächtnis?

Hat eine dem Verstorbenen nahestehende Person für diesen Pflegeleistungen erbracht, ist – bei Todesfällen nach dem 31.12.2016 – vorgesehen, dass diese eine entsprechende Vergütung aus dem Erbe erhält. Diese Person erhält nur dann keine Vergütung für die erbrachten Pflegeleistungen, wenn diese Leistungen nicht durch eine Zuwendung bereits vom Verstorbenen abgegolten wurden oder ein Entgelt für die erbrachte Pflege vereinbart wurde.

Pflege ist jede Tätigkeit, die dazu dient, dem pflegebedürftigen Verstorbenen soweit wie möglich die notwendige Betreuung und Hilfe zu sichern sowie die Möglichkeit zu verbessern, ein selbstbestimmtes, bedürfnisorientiertes Leben zu führen. Das erforderliche Ausmaß der Pflege ist dann erreicht, wenn der Pflegende durchschnittlich 20 Stunden pro Monat dafür aufgewendet hat, und zwar insgesamt mind. 6 Monate in den letzten drei Jahre vor seinem Tod.

Macht der Pflegende ein Pflegevermächtnis geltend, so hat der Notar als Gerichtskommissär im Verlassenschaftsverfahren auf die Herstellung des Einvernehmens über die Erfüllung des Pflegevermächtnisses hinzuwirken. Kommt keine Einigung zustande, kann der Pflegende Klage einbringen.

9. Was kostet eine Klage bzw. übernimmt das meine Rechtsschutzversicherung?

Wie viel eine Klage und das Gerichtsverfahren kostet, hängt vom Streitwert ab. Der Streitwert ist der Geldbetrag, den Sie als Vermächtnis fordern. Je höher der Streitwert ist, desto höher sind die Kosten eines Gerichtsverfahrens. Gerne kann ich Ihnen eine individuelle Kostenschätzung zukommen lassen.

Sollten Sie das Gerichtsverfahren gewinnen, dann haben Sie Anspruch auf Ersatz der Prozesskosten. In diesem Fall muss Ihnen der Gegner daher alle Kosten bezahlen, die Sie vorgestreckt haben.

Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, sollten Sie prüfen, ob der Baustein Erbrecht darin enthalten ist. Denn dann übernimmt Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten eines Gerichtsverfahrens. Gerne kann ich eine kostenlose Deckungsanfrage für Sie machen, d.h. ich frage schriftlich an, ob Ihre Rechtsschutzversicherung für Ihren konkreten Fall auch die Kosten übernimmt.

Sollten Sie noch keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben ist zu beachten, dass Versicherungen in ihren Bedingungen häufig Wartefristen vorsehen. Z.B. kann die Versicherung je nach ihren Bedingungen die Deckung ablehnen, wenn der Erbfall (Tod des Verstorbenen) ein Jahr nach Abschluss der Versicherung eingetreten ist. Hier heißt es also rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen.

Was ich für Sie tun kann

Als spezialisierter Rechtsanwalt für Erbrecht kann ich Sie in sämtlichen Fragen rund um Erbrecht und Vermächtnisse beraten und vertreten. Dazu gehören:

  • Durchsetzung Ihrer erbrechtlichen Ansprüche oder Abwehr von ungerechtfertigten Ansprüchen in strittigen Erbfällen vor Gericht und außergerichtlich
  • Beratung bei allen Fragen zur Nachlassplanung (z.B. Errichtung von Kauf- und Schenkungsverträgen, Schenkungen auf den Todesfall, Errichtung von Erb- und Pflichtteilsverzichten etc.)
  • Entwurf, Registrierung und Verwahrung Ihres Testaments
  • Beratung und Vertretung bei Erbteilungsklagen (siehe dazu auch meinen Artikel über Teilungsklagen)
  • Ich berechne für Sie Ihren Pflichtteil oder helfe Ihnen, Streitigkeiten über die Erbschaft vorab zu vermeiden
  • Weiters berate ich Sie über die Erbfolge, die Wirkung einer Erbantrittserklärung und vertrete Sie im Verlassenschaftsverfahren

Gratis Ersteinschätzung – Jetzt anrufen!

Falls Sie Fragen haben oder rechtliche Unterstützung bei der Forderung oder Abwehr Ihres Vermächtnisses benötigen, biete ich Ihnen eine kostenlose telefonische Ersteinschätzung an.

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Mag. Patrick Maydell, LL.M.
Rechtsanwalt
Neustiftgasse 17/1/9
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Tel: 01/890 4600
Mobil: 0660/467 26 90
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Steuerreform: Schenkungen von Immobilien innerhalb der Familie werden teurer

NEWS ZUR STEUERREFORM: Immobilienübergaben innerhalb der Familie werden teurer!

Im Zuge der Steuerreform kommt es zu einer Anhebung der Grunderwerbsteuer. Derzeit ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert. Ab 1.1.2016 ist aber nicht mehr der dreifache Einheitswert maßgeblich, sondern der regelmäßig wesentlich höhere Verkehrswert der Immobilie wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen.

Fazit: Übergaben von Immobilien innerhalb der Familie werden zukünftig regelmäßig teurer. Es empfiehlt sich daher, von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen, ob Immobilien vor Inkrafttreten der Steuerreform am 1.1.2016 übergeben werden sollen, um noch in den Genuss der günstigen Regelung zu kommen.

Für Anfragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gerne zur Verfügung.