Wer gemeinsam mit einer anderen Person Eigentümer einer Liegenschaft ist, kann grundsätzlich die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft verlangen. Besonders häufig entstehen Teilungsstreitigkeiten nach einer Trennung, zwischen Geschwistern nach einer Erbschaft oder wenn eine gemeinsam erworbene Immobilie nicht mehr gemeinsam genutzt werden soll.

Für den anderen Miteigentümer kann eine Teilungsklage erhebliche Folgen haben. Ist eine Realteilung nicht möglich, kann am Ende die gerichtliche Versteigerung der Liegenschaft stehen.

Aber: Eine Teilungsklage muss nicht in jedem Fall erfolgreich sein. Das Gesetz, frühere Vereinbarungen zwischen den Eigentümern und die Rechtsprechung kennen mehrere Möglichkeiten, eine Teilung zumindest vorübergehend abzuwehren. In bestimmten Fällen kann auch verhindert werden, dass die Liegenschaft versteigert wird.

Dabei muss man allerdings unterscheiden: Manche Einwendungen verhindern die Aufhebung der Gemeinschaft selbst. Andere führen lediglich dazu, dass anstelle einer Versteigerung eine Realteilung oder die Begründung von Wohnungseigentum erfolgen muss.

1. Kann jeder Miteigentümer eine Teilungsklage einbringen?

Grundsätzlich ja.

§ 830 ABGB gibt jedem Miteigentümer grundsätzlich das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Kläger muss daher normalerweise keinen besonderen Grund dafür nachweisen, warum er nicht mehr Miteigentümer bleiben möchte.

Das ist ein wesentlicher Unterschied zu vielen anderen gerichtlichen Verfahren: Es reicht grundsätzlich aus, dass ein Miteigentümer die Gemeinschaft beenden will.

Der Anspruch ist allerdings nicht völlig schrankenlos. Das Gesetz nennt ausdrücklich zwei Teilungshindernisse: Unzeit und Nachteil der Übrigen. Daneben können sich Miteigentümer vertraglich zur Fortsetzung der Gemeinschaft verpflichtet oder auf den Teilungsanspruch verzichtet haben.

Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt, dass grundsätzlich der beklagte Miteigentümer jene konkreten Tatsachen behaupten und beweisen muss, aus denen sich ein Teilungshindernis ergibt. Eine bloß allgemeine Behauptung, die Teilung sei ungerecht oder wirtschaftlich nachteilig, reicht nicht.

2. Wann kann eine Teilungsklage wegen „Unzeit“ abgewehrt werden?

Ein gesetzliches Teilungshindernis ist die sogenannte Unzeit.

Der OGH versteht darunter einen objektiven Umstand, der außerhalb der beteiligten Miteigentümer liegt, grundsätzlich für alle Beteiligten in gleicher Weise wirkt und die Teilung gerade zu diesem Zeitpunkt unzweckmäßig und schädlich macht.

Ein klassisches Beispiel kann eine vorübergehende Situation sein, in der für die Liegenschaft derzeit kein angemessener Preis erzielt werden könnte.

Entscheidend ist aber: Der Zustand muss vorübergehend sein. Es muss absehbar sein, dass das Hindernis in naher Zukunft wegfallen oder beseitigt werden kann.

Genau daran scheitern viele Einwendungen.

Ein Zustand, dessen Ende überhaupt nicht absehbar ist, kann eine Teilung normalerweise nicht auf Dauer verhindern. Ebenso wenig reicht es, dass ein Verkauf für einen Miteigentümer persönlich unangenehm ist oder dass er die Immobilie gerne behalten möchte.

Auch ein dringendes Wohnbedürfnis bedeutet daher nicht automatisch, dass eine Teilungsklage wegen Unzeit abgewiesen werden muss.

3. Was bedeutet „Nachteil der Übrigen“?

Vom Teilungshindernis der Unzeit ist der Nachteil der übrigen Miteigentümer zu unterscheiden.

Hier können auch persönliche oder wirtschaftliche Umstände eines einzelnen Miteigentümers berücksichtigt werden. Ein individueller Nachteil kann eine Teilung aber nur dann aufschieben, wenn eine umfassende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des betroffenen Miteigentümers vorübergehend schwerer wiegt als das Interesse des anderen an der sofortigen Teilung.

Auch dieser Nachteil muss grundsätzlich vorübergehender Natur sein. Dauernde oder unvermeidbare Nachteile, die mit jeder späteren Teilung genauso verbunden wären, können den gesetzlichen Teilungsanspruch grundsätzlich nicht auf Dauer blockieren.

Wer sich auf diesen Einwand beruft, sollte daher konkret darlegen können, welcher Nachteil droht, weshalb dieser gerade jetzt besonders schwer wiegt und vor allem, wann mit seinem Wegfall zu rechnen ist.

Der OGH hat diese Grundsätze zuletzt nochmals ausdrücklich bestätigt.

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4. Kann eine Fortsetzungsvereinbarung die Teilungsklage verhindern?

In der Praxis besonders wichtig ist § 831 ABGB.

Miteigentümer können vereinbaren, dass die Eigentumsgemeinschaft fortgesetzt werden soll. Wer sich wirksam zur Fortsetzung der Gemeinschaft verpflichtet hat, kann nicht ohne Weiteres trotzdem jederzeit deren Aufhebung verlangen.

Eine solche Fortsetzungsvereinbarung muss nicht zwingend ausdrücklich die Worte „Teilungsverzicht“ oder „Verzicht auf eine Teilungsklage“ enthalten.

Nach der Rechtsprechung kann sich eine solche Bindung unter Umständen auch schlüssig aus einer Vereinbarung und dem mit ihr verfolgten Zweck ergeben.

Deshalb sollten bei einer Teilungsklage nicht nur der Grundbuchsauszug, sondern insbesondere auch ältere Kauf-, Schenkungs-, Erbteilungs-, Ehe- oder Scheidungsvereinbarungen sowie sonstige Abreden zwischen den Miteigentümern geprüft werden.

Eine bloße Benützungsvereinbarung bedeutet allerdings noch nicht automatisch, dass die Parteien auch auf ihr Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft verzichtet haben. Entscheidend sind stets der konkrete Vertragsinhalt und der erkennbare Zweck der Vereinbarung.

Beruft sich der Beklagte auf eine Fortsetzungsvereinbarung, muss grundsätzlich er deren Zustandekommen beweisen. Steht eine solche Vereinbarung fest, kann eine vorzeitige Teilung aber dennoch ausnahmsweise möglich sein, wenn ein wichtiger Grund eingetreten ist, der ein weiteres Festhalten an der Gemeinschaft unzumutbar macht. Eine Fortsetzungsvereinbarung wird von der Rechtsprechung insoweit wie ein Dauerschuldverhältnis behandelt.

5. Kann ein Teilungsverzicht sogar die Begründung von Wohnungseigentum verhindern?

Ja. Gerade hier gibt es wichtige aktuelle Rechtsprechung.

Der OGH hat mit 5 Ob 25/25z vom 23. September 2025 klargestellt, dass eine ausreichend umfassende Verpflichtung zur Fortsetzung der Miteigentumsgemeinschaft im Einzelfall auch einer Aufhebung durch Begründung von Wohnungseigentum entgegenstehen kann.

Im dort entschiedenen Fall hatten die Parteien den Willen ihrer Mutter umgesetzt, die Liegenschaft in der bisherigen Form weiterzuführen, und ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart. Der OGH wertete die daraus resultierende Fortsetzungsverpflichtung als umfassendes Teilungshindernis, das auch die von einer Miteigentümerin verlangte Begründung von Wohnungseigentum erfasste.

Das ist praktisch besonders wichtig: Die Begründung von Wohnungseigentum ist nicht in jedem Fall ein Ausweg aus einer bestehenden Fortsetzungsvereinbarung.

Entscheidend ist vielmehr, wie weit die ursprüngliche Bindung reicht und welchen Zweck die Miteigentümer damit verfolgt haben.

Auch eine solche Fortsetzungsverpflichtung gilt allerdings nicht zwingend unter allen Umständen für immer. Liegt ein ausreichend gewichtiger wichtiger Grund vor und ist ein weiteres Festhalten an der Gemeinschaft unzumutbar, kann eine vorzeitige Auflösung möglich sein.

6. Verhindert ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eine Teilungsklage?

Hier ist besondere Vorsicht geboten.

Ein im Grundbuch eingetragenes Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB bedeutet nicht automatisch, dass keine Teilungsklage eingebracht werden kann.

Der OGH hat dies in der Entscheidung 5 Ob 69/25w vom 3. Juni 2025 nochmals deutlich ausgesprochen: Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, das lediglich auf dem Miteigentumsanteil eines einzelnen Miteigentümers eingetragen ist, hindert den anderen Miteigentümer grundsätzlich nicht daran, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen.

Davon zu unterscheiden ist ein auf der gesamten Liegenschaft zugunsten derselben Person eingetragenes Veräußerungsverbot. Ein solches kann insbesondere für die spätere Bewilligung der Exekution zur Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft relevant sein.

Noch wichtiger ist jedoch häufig eine andere Frage: Warum wurde das Veräußerungs- und Belastungsverbot ursprünglich vereinbart?

Je nach Vertragsinhalt kann die Vereinbarung nämlich gleichzeitig zum Ausdruck bringen, dass die Eigentümer die Gemeinschaft gerade nicht einseitig auflösen wollten. In einem solchen Fall kann hinter dem Veräußerungsverbot zusätzlich ein schuldrechtlicher Teilungsverzicht bzw. eine Fortsetzungsvereinbarung stehen.

Deshalb genügt bei einer Teilungsklage nicht der Blick in das Grundbuch. Es muss auch der Vertrag geprüft werden, auf dessen Grundlage das Veräußerungs- und Belastungsverbot eingeräumt wurde.

Der OGH hat beispielsweise in 5 Ob 69/25w ein zwischen Ehegatten vereinbartes wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot grundsätzlich als Verzicht auf den ansonsten unbedingten Teilungsanspruch behandelt. Die Teilung war dort nur deshalb dennoch möglich, weil ein wichtiger Grund für die vorzeitige Beendigung dieser Bindung vorlag.

7. Kann eine Realteilung oder die Begründung von Wohnungseigentum die Versteigerung verhindern?

Nicht immer lässt sich die Aufhebung der bisherigen Miteigentumsgemeinschaft verhindern. Sehr wohl kann aber in bestimmten Fällen verhindert werden, dass die gesamte Liegenschaft gerichtlich versteigert wird.

Das Gesetz gibt der Natural- bzw. Realteilung grundsätzlich Vorrang vor der Zivilteilung. Erst wenn die gemeinschaftliche Sache nicht oder nicht ohne beträchtliche Wertverminderung geteilt werden kann, kommt nach § 843 ABGB die gerichtliche Versteigerung in Betracht.

Bei geeigneten Gebäuden kann auch die Begründung von Wohnungseigentum eine besondere Form der Realteilung darstellen. § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002 sieht ausdrücklich vor, dass Wohnungseigentum aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft begründet werden kann.

Voraussetzung ist allerdings, dass diese Form der Teilung im konkreten Fall möglich und tunlich ist. Es reicht daher nicht, dass sich in einem Gebäude theoretisch mehrere Räume oder Nutzungseinheiten befinden. Die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen, die Beschaffenheit der entstehenden Objekte, ihre Zuordenbarkeit zu den Miteigentumsanteilen und allfällige Umbau- oder Ausgleichskosten müssen berücksichtigt werden. Der OGH hat diese Voraussetzungen zuletzt auch in 5 Ob 129/25v vom 12. März 2026 behandelt.

Für den beklagten Miteigentümer ist außerdem wichtig: Will er einer verlangten Zivilteilung die mögliche Begründung von Wohnungseigentum entgegenhalten, muss er dies grundsätzlich bereits im Verfahren erster Instanz geltend machen. Ergibt das Verfahren, dass Wohnungseigentum möglich und tunlich wäre, kann ein ausschließlich auf Zivilteilung gerichtetes Begehren sonst scheitern, wenn der Kläger sein Begehren nicht entsprechend anpasst.

Die Begründung von Wohnungseigentum verhindert somit nicht zwingend jede Form der Aufhebung. Sie kann aber die wesentlich einschneidendere Versteigerung der gesamten Immobilie vermeiden.

8. Was sollte man prüfen, wenn eine Teilungsklage zugestellt wurde?

Wer bereits eine Teilungsklage erhalten hat, sollte nicht nur die Klage selbst prüfen lassen. Für eine fundierte Einschätzung sind insbesondere folgende Unterlagen wichtig:

• die Teilungsklage samt sämtlichen Beilagen;
• ein aktueller und gegebenenfalls historischer Grundbuchsauszug;
• der ursprüngliche Kauf-, Schenkungs- oder Übergabsvertrag;
• Vereinbarungen zwischen den Miteigentümern;
• Ehepakte, Scheidungs- oder Erbteilungsvereinbarungen;
• Verträge über Veräußerungs- und Belastungsverbote oder Vorkaufsrechte;
• Benützungsvereinbarungen;
• Schriftverkehr und E-Mails zur gemeinsamen Nutzung und zum Zweck des Miteigentums;
• Unterlagen über Investitionen, Umbauten und die Finanzierung der Liegenschaft;
• Baupläne, Nutzwertgutachten oder sonstige Unterlagen, aus denen sich die Möglichkeit einer Realteilung oder Wohnungseigentumsbegründung ergeben kann.

Gerade ältere Verträge enthalten häufig Bestimmungen, die auf den ersten Blick nichts mit einer Teilungsklage zu tun haben, für die Frage eines Teilungsverzichts oder einer Fortsetzungsverpflichtung aber entscheidend sein können.

9. Kann man eine Teilungsklage also wirklich verhindern?

Ja – aber nicht allein deshalb, weil man die Immobilie behalten möchte.

Eine Teilungsklage kann insbesondere dann zumindest vorübergehend abgewehrt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Unzeit oder des Nachteils der Übrigen vorliegen. Eine weitergehende Abwehr kann sich aus einer wirksamen Fortsetzungsvereinbarung oder einem Teilungsverzicht ergeben.

Bei Veräußerungs- und Belastungsverboten muss genau geprüft werden, welche dingliche Wirkung das Verbot hat und ob sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung zusätzlich ein Teilungsverzicht ergibt.

Und selbst wenn die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verhindert werden kann, kann eine mögliche Realteilung oder Begründung von Wohnungseigentum in geeigneten Fällen verhindern, dass die gesamte Liegenschaft versteigert werden muss.

Welche dieser Möglichkeiten tatsächlich besteht, lässt sich daher nur anhand des Grundbuchstands, der abgeschlossenen Verträge, der Vorgeschichte des Miteigentums und der konkreten Beschaffenheit der Liegenschaft beurteilen.

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Wurde Ihnen bereits eine Teilungsklage zugestellt oder verlangt ein anderer Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft?

Ich vertrete Miteigentümer sowohl bei der Durchsetzung einer Teilung als auch bei der Abwehr von Teilungsklagen. Dabei prüfe ich insbesondere Teilungsverzichte und Fortsetzungsvereinbarungen, Veräußerungs- und Belastungsverbote sowie die Möglichkeit einer Realteilung oder Begründung von Wohnungseigentum.

Kontaktieren Sie mich für eine kostenlose Ersteinschätzung. Wenn bereits eine Klage vorliegt, halten Sie nach Möglichkeit die Teilungsklage, einen aktuellen Grundbuchsauszug und die wesentlichen Verträge zur Liegenschaft bereit.

Mag. Patrick Maydell, LL.M.
Rechtsanwalt
Neustiftgasse 17/1/9
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E-Mail: office@maydell-law.at

Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Ob und mit welchen Argumenten eine Teilungsklage verhindert oder eine gerichtliche Versteigerung vermieden werden kann, hängt insbesondere vom Grundbuchstand, den Vereinbarungen zwischen den Miteigentümern und den konkreten Umständen des jeweiligen Falls ab.