Teilungsklage: 9 Tipps von Rechtsanwalt Mag. Maydell

Erfahren Sie aus erster Hand alles Wesentliche über Teilungsklagen: Wann eine Teilungsklage erfolgreich ist, ob es zu einer Zwangsversteigerung kommen muss oder wie hoch die Kosten sind.

Der erfahrene Immobilienanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gibt Ihnen diese konkreten Tipps und Informationen:

 

1) Warum kommt es überhaupt zu Teilungsklagen?

Zu Teilungsklagen kommt es, wenn sich Miteigentümer über das rechtliche Schicksal ihres Miteigentums nicht mehr einigen können. Ein Eigentümer, dem alleine eine Liegenschaft gehört, kann mit dieser grundsätzlich machen was er will. Er kann sie also verkaufen ohne jemand anderen um Zustimmung fragen zu müssen. Wenn ihm die Liegenschaft aber nicht alleine gehört, sondern er Miteigentümer ist, dann ist seine Freiheit durch die Rechte der anderen Miteigentümer eingeschränkt.

Das Miteigentum wird bei Liegenschaften auch oft “schlichtes Miteigentum” genannt, um es von Wohnungseigentum zu unterscheiden. Jeder Miteigentümer hat einen “ideellen” Anteil an der Gesamtliegenschaft (z.B. 1/2; 1/3).

Ein häufiger Irrtum ist es, wenn geglaubt wird, dass ein Miteigentümer seinen Anteil nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen darf: Seinen Anteil kann der Miteigentümer zwar verkaufen ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen zu müssen. In der Praxis lassen sich solche Miteigentumsanteile allerdings oft nur schwer veräußern.

Es ist daher oft Erfolg versprechender, die ganze Liegenschaft zu verkaufen. Wenn die Miteigentümer aber unterschiedlich vorgehen möchten und sich auf keine gemeinsame Lösung einigen können, bleibt ihnen der Weg der Teilungsklage offen. Zum Beispiel dann, wenn ein Miteigentümer die Liegenschaft verkaufen möchte, ein anderer aber nicht.


2) Wie läuft eine Teilungsklage ab?

Einer der Miteigentümer (oder mehrere) bringt die Teilungsklage beim Gericht ein. Wenn der Kläger mit der Teilungsklage das Ziel verfolgt, die Liegenschaft zwangsversteigern zu lassen, dann spricht man von einer „Zivilteilungsklage“. Sollte er aber die Liegenschaft in selbständige Einheiten teilen wollen, dann handelt es sich um eine „Realteilung“.

Die Realteilung hat nach dem Gesetz Vorrang vor der Zivilteilung. Das bedeutet, dass die Liegenschaft in selbständige Einheiten zu teilen ist wenn das möglich ist (Realteilung). Nur dann, wenn eine Realteilung nicht in Betracht kommt, kann die Zwangsversteigerung (Zivilteilung) erfolgen.

Welche Teilung im Einzelfall zu erfolgen hat, entscheidet der Richter anhand eines Sachverständigengutachtens. Kommt die Realteilung in Betracht, entscheidet das Gericht, wer welches Teilstück bekommt (beispielsweise unter der Bedingung, eine allfällige Ausgleichszahlung zu leisten).

Sollte die Realteilung nicht möglich sein, muss die Liegenschaft versteigert werden. Der Beklagte (d.h. der Miteigentümer, der mit der Teilung nicht einverstanden ist) kann im Prozess behaupten, die Teilung erfolge zur „Unzeit“ oder zum „Nachteil der Übrigen“. Solche Teilungshindernisse dürfen nur vorübergehend sein (z.B. wenn die Teilung aufgrund bevorstehender Änderungen des Flächenwidmungsplans nachteilig wäre). Nach einer erfolgreich durchgeführten Zwangsversteigerung wird der Verkaufserlös entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt.


3) Führt eine Teilungsklage immer zur Zwangsversteigerung?

Nein. Den Parteien steht es immer frei, einen Vergleich abzuschließen. Außerdem besteht bei Häusern unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, Wohnungseigentum zu begründen, nämlich dann, wenn sich das Haus in selbständige Wohneinheiten teilen lässt. Wohnungen sind hingegen normalerweise nicht in selbständige Wohneinheiten teilbar, so dass bei ihnen eine Zwangsversteigerung zu erwarten ist.


4) Kann eine Zwangsversteigerung verhindert werden?

Ein Aufschub der Teilung ist denkbar bei Teilungshindernissen der „Unzeit“ und des „Nachteils der Übrigen“ (z.B. wenn die Teilung aufgrund der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses nicht verhältnismäßig wäre). Es kommt zu keiner Zwangsversteigerung, wenn eine Realteilung oder die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung) möglich ist. Ansonsten muss das Haus zwangsversteigert werden.


5) Wann kann ein Haus überhaupt geteilt werden?

Für die Möglichkeit der Realteilung gibt es drei maßgebliche Voraussetzungen: Die Zerlegbarkeit in gleichartige Teile, die Möglichkeit der Teilung im Verhältnis der Anteile und die Möglichkeit der Teilung ohne Wertminderung. Zwei nicht gleichartige Teile liegen beispielsweise vor im Fall einer Gartenparzelle und einer Bauparzelle mit Villa. Die Teilung im Verhältnis der Anteile setzt voraus, dass ebenso viele körperliche Anteile gebildet werden können, als Miteigentümer vorhanden sind. Das Wertverhältnis zwischen den Anteilen muss annähernd der Größe der Anteile entsprechen, wobei geringfügige Abweichungen durch Geld ausgeglichen werden können.

Das Haus muss auch ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden können. Eine wesentliche Wertminderung liegt vor, wenn das ganze Haus bei objektiver Bewertung (Verkehrswert) erheblich mehr wert ist als die zu bildenden Teile oder die Realteilung selbst hohe Kosten und Folgekosten verursachen würde. Gerichte haben eine 5,28%-ige Wertminderung als unwesentlich betrachtet, eine 15%-ige Wertminderung jedoch beispielsweise als unverhältnismäßig erachtet.

Wenn wohnungseigentumsfähige Objekte in einem Haus in ausreichender Anzahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können, besteht zudem die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum.

In allen anderen Fällen bleibt der Weg der Zivilteilung d.h. Zwangsversteigerung offen.


6) Kann auch eine Eigentumswohnung geteilt werden die uns beiden gehört?

Teilung heißt Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Eine Realteilung (Teilung in zwei gleichartige Einheiten) ist aber faktisch nur möglich, wenn sich die Wohnung in zwei gleichartige Wohnobjekte teilen lässt. Daher kommt es im Regelfall bei Wohnungen zur Zwangsversteigerung und Aufteilung des Erlöses.


7) Welche Vorteile hat die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung)?

Es entstehen selbständige Wohneinheiten, die gut verwertbar sind (Verkauf).

Denn “Schlichtes Miteigentum” ist zwar rechtlich selbständig verwertbar, in der Praxis aber so gut wie unverkäuflich.

Die Parifizierung funktioniert so, dass ein Ziviltechniker als Sachverständiger ein Nutzwertgutachten erstellt. Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und allen werterhöhenden und wertmindernden Umständen. Diese Umstände werden als Zu-oder Abschläge zur Nutzfläche berechnet (z.B. die Orientierung der Wohnung innerhalb des Hauses, die Stockwerkslage).

Die Kosten einer Parifizierung umfassen die Kosten des Sachverständigengutachtens, des Wohnungseigentumsvertrags und des Antrags auf Eintragung ins Grundbuch.


8) Was kostet eine Teilungsklage?

Derjenigen Partei, die im Prozess gewinnt gebührt Prozesskostenersatz, für den der Gegner aufkommen muss. Die Liegenschaft wird nach dem Einheitswert bewertet. Der Einheitswert wird beim Grundvermögen als einheitliche Besteuerungsgrundlage herangezogen (vor allem für die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer). Er liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert und wird vom Finanzamt auf Antrag mit Bescheid festgestellt.


Zu den Kosten ein konkretes Beispiel aus meiner anwaltlichen Praxis:

Die Miteigentümer eines Einfamilienhauses in Wien waren ehemalige Lebensgefährten und zu je der Hälfte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Im Zuge der Trennung wollte der Mann das Haus zwangsversteigern lassen und brachte eine Teilungsklage gegen die Frau ein.

Das Haus hatte einen Verkehrswert von ca. EUR 600.000,–, der Einheitswert betrug EUR 17.000,–. Von diesen EUR 17.000,– bemessen sich grundsätzlich sämtliche Kosten des Verfahrens.

Im Zuge dieses Verfahrens mussten einige Schriftsätze erstellt werden und es kam zu insgesamt 3 Verhandlungsterminen. Das Verfahren dauerte insgesamt 5 Monate. Die Frau wollte ursprünglich die Teilung des Hauses verhindern und machte geltend, dass eine Teilung des Hauses in zwei gleichartige Wohneinheiten möglich sei (Realteilung). Für den Fall, dass eine Realteilung nicht möglich sei, beantragte sie die Begründung von Wohnungseigentum.

Bei sämtlichen Verhandlungsterminen kam es zu umfangreichen Vergleichsverhandlungen, die aber nicht erfolgreich waren. So wurde dann ein Sachverständiger mit der Frage beauftragt, ob sich das Haus in zwei gleichartige Wohneinheiten teilen lässt.

Letztlich haben sich die ehemaligen Lebensgefährten dann doch noch auf einen Vergleich geeinigt:

Das Haus wurde nicht im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zwangsversteigert – was zur Folge gehabt hätte, dass das Haus mit hoher Wahrscheinlichkeit unter seinem Wert verkauft worden wäre – sondern, man einigte sich auf einen Verkauf durch Beauftragung eines Immobilienmaklers. Die Kosten des Gerichtsverfahrens trug jede der Parteien selbst. Das Haus wurde in weiterer Folge mit Gewinn verkauft.

Zu den Kosten des Gerichtsverfahrens im Einzelnen (Streitwert: EUR 17.000,–):

Der erste Verhandlungstermin in der Dauer von 1 Stunde kostete pro Partei gemäß Anwaltstarif EUR 652,20 plus USt.

Der zweite Verhandlungstermin in der Dauer von 2 Stunden kostete gemäß Anwaltstarif EUR 978,30 plus USt.

Insgesamt betrugen die Kosten des Verfahrens für die Frau als Beklagte EUR 5.793,46,– inkl. USt. Der Mann als Kläger musste zusätzlich noch die Gerichtsgebühren von EUR 707,– bezahlen.

Je nach Höhe der Bemessungsgrundlage und dem Aufwand können die Kosten in anderen Fällen niedriger oder höher sein. Gerne gebe ich Ihnen für Ihre Situation eine Einschätzung der zu erwartenden Kosten. Wenn das Verfahren gewonnen wird haben Sie Anspruch auf Ersatz der Kosten gegen den Gegner.


9) Muss bei einer Teilungsklage ein Sachverständiger beauftragt werden?

Bei einer Teilung eines Hauses wird der Richter im Normalfall einen Sachverständigen beauftragen, weil der Richter ohne Sachverständigengutachten oft nicht entscheiden kann, ob das Haus nach den Kriterien der Rechtsprechung teilbar ist (Zerlegbarkeit in gleichartige Teile, Möglichkeit der Teilung im Verhältnis der Anteile und Möglichkeit der Teilung ohne Wertminderung).

Die Kosten des Sachverständigen trägt letztendlich die im Prozess unterlegene Partei.


Kontakt und weitere Informationen:

Falls Sie Fragen haben oder Unterstützung rund um die Teilung von Häusern, Grundstücken oder Wohnungen benötigen rufen Sie mich gerne unter 01/599 99 8618 an oder schreiben Sie mir eine E-Mail: office@maydell-law.at

Ich freue mich auf Sie!

Mag. Patrick Maydell, LL.M.
Rechtsanwalt
Mariahilfer Straße 123/3
1060 Wien
Tel: 01/599 99 8618
M: 0660/467 26 90
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Steuerreform: Schenkungen von Immobilien innerhalb der Familie werden teurer

NEWS ZUR STEUERREFORM: Immobilienübergaben innerhalb der Familie werden teurer!

Im Zuge der Steuerreform kommt es zu einer Anhebung der Grunderwerbsteuer. Derzeit ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen innerhalb der Familie der dreifache Einheitswert. Ab 1.1.2016 ist aber nicht mehr der dreifache Einheitswert maßgeblich, sondern der regelmäßig wesentlich höhere Verkehrswert der Immobilie wird für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen.

Fazit: Übergaben von Immobilien innerhalb der Familie werden zukünftig regelmäßig teurer. Es empfiehlt sich daher, von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen, ob Immobilien vor Inkrafttreten der Steuerreform am 1.1.2016 übergeben werden sollen, um noch in den Genuss der günstigen Regelung zu kommen.

Für Anfragen steht Ihnen Rechtsanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gerne zur Verfügung.