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Fideikommissarische Substitution / Vor- und Nacherbschaft – So kommen Sie zu Ihrem Recht

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8 Tipps von Rechtsanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M.

1. Was versteht man unter Vor- und Nacherbschaft?

Der Verstorbene kann nicht nur für sein Vermögen einen bestimmten Erben einsetzen, sondern er kann darüber hinaus auch bestimmen, wer sein Vermögen nach dem Tod seines Erben bekommen soll. Der Verstorbene ordnet somit an, dass sein erster Erbe (Vorerbe) das vom Verstorbenen stammende Vermögen zu einem bestimmten Zeitpunkt, z.B. dem Tod des Vorerben, dem nächsten Erben (Nacherbe) weitergeben muss. 

Achtung: Nacherbschaft bedeutet nicht, dass der Verstorbene den Erben des Vorerben bestimmt. Der Nacherbe erbt nur das Vermögen des (ersten) Verstorbenen, aber nicht das Vermögen des Vorerben.

Die Anzahl der Nacherben ist beschränkt, weil das Gesetz lange Vermögensbindungen verhindern möchte. Die Nacherbschaft unterliegt daher einer zeitlichen Beschränkung. Der Verstorbene darf zwar so viele Personen wie er möchte als Nacherben bestimmen, wenn diese zum Zeitpunkt der Errichtung des Testaments bereits am Leben sind. Handelt es sich aber um Personen, die noch nicht am Leben sind (d.h. weder gezeugt noch geboren sind), dann kann der Verstorbene bei Liegenschaften einen und bei anderem Vermögen (z.B. Geldvermögen) höchstens zwei Nacherben einsetzen. Der Grund ist, dass es zu keiner überlangen Vermögensbindung über Generationen kommen soll.

Eine Nacherbschaft muss nicht nur das gesamte Vermögen des Verstorbenen betreffen, sondern kann auch nur einen Teil davon betreffen. Z.B. kann der Verstorbene im Testament anordnen, dass seine Ehefrau die Ferienwohnung erben soll, aber nach ihrem Tod sollen die Kinder die Wohnung erben. 

2. Rechte des Vorerben

Die Rechtsstellung des Vorerben ist mit der eines Fruchtnießers (Nutzungsberechtigten) zu vergleichen. Der Vorerbe wird durch die Einantwortung zwar Eigentümer der Sache (z.B. einer Liegenschaft) und ist berechtigt, diese unbeschränkt zu nutzen, aber er muss die Substanz der Sache schonen und darf die Sache weder verkaufen noch belasten. Er darf nur soweit über die Sache verfügen, als er nicht in die Rechte des Nacherben eingreift. Eine Veräußerung der Sache ist nur dann möglich, wenn dadurch Schäden an der Sache vermieden werden können.

Der Vorerbe ist aber berechtigt, längerfristige Mietverträge abzuschließen.

Gemeinsam können Vor- und Nacherbe jedoch unbeschränkt über die Sache verfügen, dh. auch verkaufen und belasten, sowie die Nacherbschaft aufheben.

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3. Rechte und Schutz des Nacherben

Der Nacherbe erwirbt erst nach Beendigung der Vorerbschaft durch den Vorerben Eigentum an der Sache. Wann es dazu kommt, hängt in erster Linie vom Willen des Verstorbenen ab. Trotzdem hat der Nacherbe auch gewisse Ansprüche gegen den Vorerben: So hat er Abwehrrechte, wie eine vorbeugende Unterlassungsklage wenn das Substitutionsgut durch den Vorerben vorsätzlich geschädigt wird (z.B. der Vorerbe beschädigt absichtlich das Haus, damit es für den Nacherben weniger Wert hat).

Über die Verlassenschaft ist zur Sicherung des Substitutionsguts von Amts wegen ein Inventar zu erstellen. Weiters wird bei Liegenschaften die Substitution im Grundbuch angemerkt (das sogenannte “Substitutionsband”).

4. Wer muss die Kosten bezahlen?

Sind Aufwendungen an der Liegenschaft oder an einer anderen Sache vorzunehmen, ist folgendermaßen zu unterscheiden: Aufwendungen, die einen Fruchtnießer treffen, sind vom Vorerben zu tragen, Aufwendungen, die ein Eigentümer zu tragen hat, muss der Nacherbe tragen.

5. Wirken die Beschränkungen des Vorerben gegenüber Dritten?

Verstößt der Vorerbe gegen das ihn treffende Belastungs- und Veräußerungsverbot, das automatisch durch eine Nacherbschaft besteht, in dem er bspw. die Sache ohne Zustimmung des Nacherben verkauft, bzw. die Verfügung die Rechte des Nacherben verletzt, dann ist diese Verfügung nach herrschender Ansicht auch gegenüber Dritten ungültig. 

6. Können Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen?

Gläubiger, die eine Forderung gegenüber dem Verstorbenen oder der Verlassenschaft haben, können unbeschränkt gegen die Verlassenschaft vorgehen. Eine Einwendung, dass eine Nacherbschaft besteht, ist unzulässig.

Gläubiger des Vorerben sind jedoch nicht berechtigt, auf das Substitutionsgut zu greifen, da dem Vorerben nur die Stellung eines Fruchtnießers zukommt (siehe Punkt 1.). Sie können aber z.B. auf die Mieteinnahmen greifen, d.h. sie können eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft beantragen.

7. Substitution auf den Überrest

Die Substitution auf den Überrest unterscheidet sich von der fideikommissarischen Substitution dadurch, dass der Vorerbe unbeschränkt über die Sache verfügen darf. Er ist somit keinen Einschränkungen ausgesetzt. Er muss einzig den Teil, der bei seinem Ableben bzw. beim Eintritt des Substitutionsfalles noch vorhanden ist, an den Nacherben herausgeben. Der Vorerbe darf also nicht über diesen Teil durch ein Rechtsgeschäft von Todes wegen verfügen (z.B. Testament, Kodizill). 

Will der Vorerbe aber verhindern, dass der übriggebliebene Teil des Substitutionsgutes an den Nacherben fällt, so hat er zwei Möglichkeiten: Es selbst zu verbrauchen, oder es, solange er lebt, einem Dritten zu übertragen.

Gegenüber dem Nacherben besteht jedoch ein Rechtsmissbrauchsverbot. Verfügt der Vorerbe mit der ausschließlichen Absicht über das Substitutionsgut, dem Nacherben damit Schaden zuzufügen, so kann der Nacherbe gegen ihn Schadenersatzansprüche geltend machen und zusätzlich eine Unterlassungsklage einbringen.

8. Was versteht man unter einer Ersatzerbschaft?

Eine Nacherbschaft darf nicht mit einer Ersatzerbschaft verwechselt werden. Eine Ersatzerbschaft gilt nur für den Fall, dass der eingesetzte Vorerbe gar nicht Erbe wird, weil er z.B. vor dem Verstorbenen stirbt oder die Erbschaft gar nicht annehmen will. Beispiel für eine Ersatzerbschaft: Der Verstorbene schreibt Folgendes in seinem Testament: “Mein Sohn Hans soll nur dann Erbe werden, wenn meine Tochter Anna vor mir stirbt”.

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Mag. Patrick Maydell, LL.M.
Rechtsanwalt
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Alles Wesentliche zur Versteigerung von Liegenschaften die mehreren Personen gehören

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In diesem Artikel erfahren Sie alles Wesentliche zur Versteigerung von Liegenschaften bzw. Wohnungen, die mehreren Personen gemeinsam gehören. 

Der erfahrene Immobilienanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gibt Ihnen diese konkreten Tipps und Informationen:

Oft kommt es vor, dass Häuser mehreren Personen gehören oder auch dass Wohnungen im Eigentum von zwei Ehegatten oder Geschwistern stehen. Oft haben Geschwister ein Haus gemeinsam geerbt oder zwei Ehepartner haben gemeinsam eine Liegenschaft gekauft oder gebaut und wollen nach der Scheidung die Immobilie verkaufen. Wenn sich diese Miteigentümer wegen einem Verkauf nicht einigen können, dann kann es zu einer Versteigerung des Hauses bzw. der Wohnung kommen.

1) Wie läuft eine Versteigerung einer Liegenschaft im Detail ab?

Damit ein Haus oder eine Wohnung über das Gericht versteigert werden kann ist es Voraussetzung, dass es ein rechtskräftiges Urteil oder einen rechtskräftigen Vergleich gibt (kein Rechtsmittel mehr möglich).

Das ist typischerweise der Fall, wenn es nach der Teilungsklage entweder zu einer Einigung unter den Miteigentümern gekommen ist (gerichtlicher Vergleich) oder wenn der Richter ein Urteil erlassen hat und der andere Miteigentümer das Urteil nicht bekämpft hat. Zu den genauen Voraussetzungen einer Teilungsklage, insbesondere wann diese erfolgreich ist, finden Sie hier weitere Informationen: Teilungsklage: 9 Tipps von Rechtsanwalt Mag. Maydell

Wenn man also ein Urteil oder einen gerichtlichen Vergleich hat, wird die Versteigerung mit einem Exekutionsantrag an das zuständige Bezirksgericht eingeleitet. D.h. selbst wenn für das Teilungsverfahren das Landesgericht zuständig war, finden die Versteigerungen immer beim Bezirksgericht statt, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt.

Wenn das Gericht den Exekutionsantrag bewilligt hat, muss in weiterer Folge die Liegenschaft durch einen Sachverständigen bewertet werden. Das ist notwendig, damit das Gericht einen Mindestpreis für die Versteigerung festsetzen kann. Der Sachverständige wird dabei vom Gericht direkt beauftragt, die Parteien können sich aber dazu äußern. Man kann sich daher den Sachverständigen nicht selbst aussuchen, sondern das Gericht wählt einen aus. Aber man hat das Recht, dem Gericht mitzuteilen, ob man mit diesem Sachverständigen einverstanden ist oder ob es Gründe gibt, die gegen diesen Sachverständigen sprechen (z.B. weil er für den anderen Miteigentümer früher mal ein Gutachten erstellt hat). Das Gericht hat dann die Möglichkeit, einen anderen Sachverständigen zu beauftragen, wenn es der Meinung ist, dass das sinnvoll ist.

In weiterer Folge beauftragt das Gericht dann den Sachverständigen mit der Bewertung der Liegenschaft. Es kommt dann zur sogenannten “Befundaufnahme” direkt bei der Liegenschaft. Das bedeutet, dass sich die Parteien und die Anwälte mit dem Sachverständigen direkt vor Ort bei der Liegenschaft treffen und der Sachverständige mit seiner Bewertung beginnt. Er nimmt Fotos auf, schaut sich den Zustand der einzelnen Räume an und holt sich bei der Baubehörde alle notwendigen Unterlagen, die er für sein Gutachten braucht.

Wie lange der Sachverständige Zeit hat, sein Gutachten fertigzustellen hängt davon ab, wie lange ihm das Gericht dafür Zeit gibt. Meistens muss der Sachverständige sein Gutachten aber nach 4 bis 8 Wochen fertig haben und an das Gericht schicken.

Wenn das Gutachten beim Gericht eingelangt ist, schickt es das Gericht an die Anwälte. Zum Gutachten kann man sich dann äußern, d.h. man kann das Gericht darauf aufmerksam machen, wenn Fehler im Gutachten sind. Erst mit dem Gutachten erfährt man auch, zu welchem Mindestpreis die Liegenschaft versteigert wird. 

2) Was ist der Mindestpreis?

Der Mindestpreis, zu dem eine Liegenschaft über das Gericht versteigert wird ist der Verkehrswert, d.h. der Marktwert. Einen Verkauf der Immobilie unter dem Verkehrswert (Marktwert) gibt es bei der gerichtlichen Versteigerung nach einer Teilungsklage – entgegen der landläufigen Meinung – im Normalfall daher nicht (anders als bei der „normalen“ Zwangsversteigerung wegen z.B. Kreditschulden, die eine Bank einleitet). Denn das Gesetz sieht vor (§ 352a Abs 3 EO), dass das geringste Gebot der „Schätzwert“ ist, worunter der Verkehrswert der Liegenschaft verstanden wird.

In der Praxis bedeutet das, dass Liegenschaften bei einer Versteigerung nach einer Teilungsklage regelmäßig über dem Marktpreis versteigert werden. Das heißt, dass die Miteigentümer bei einer Versteigerung durch das Gericht keinen finanziellen Nachteil haben, als wenn sie die Liegenschaft außergerichtlich verkauft hätten.

Wenn die Miteigentümer mit dem vom Sachverständigen festgesetzten Mindestpreis für die Versteigerung nicht einverstanden sind (z.B. weil sie der Meinung sind, dass er zu niedrig ist), dann haben sie die Möglichkeit einvernehmlich einen höheren Mindestpreis festzusetzen. Umgekehrt können sie sich auch auf einen niedrigeren Wert einigen (z.B. weil sie der Meinung sind, dass der Preis vom Sachverständigen zu hoch ist und dann die Liegenschaft gar nicht versteigert wird). Dabei darf der Mindestpreis aber nicht weniger als 3/4 des vom Sachverständigen festgesetzten Schätzwerts betragen.

In der Praxis wird aber meistens der Wert, der vom Sachverständigen festgesetzt wurde als Mindestpreis angesetzt, weil die Miteigentümer oft so zerstritten sind, dass sie sich auf nichts mehr einigen können.

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3) Was passiert beim Versteigerungstermin?

Die Versteigerung der Liegenschaft findet beim Bezirksgericht statt (meist in einem größeren Verhandlungssaal). Jeder potentielle Käufer muss dabei dem Richter einen Ausweis herzeigen und ein Formular mit seinen Daten ausfüllen. Jeder potentielle Käufer muss dem Richter außerdem ein Sparbuch vorlegen, auf dem als Mindestbetrag das sogenannte “Vadium” aufscheint. Das dient als Sicherheit, damit nicht Käufer “zum Spaß” mitsteigern und dann nichts bezahlen.

Wichtig ist, dass auch ein bisheriger Miteigentümer bei der Versteigerung mitsteigern kann. Sollte beispielsweise ein Hälfteeigentümer eines Hauses die andere Hälfte kaufen wollen, dann kann er in der Versteigerung mitbieten und wenn er den Zuschlag erhält, braucht er nicht den vollen Kaufpreis bezahlen (weil ihm eine Hälfte ja schon gehört) sondern nur den Preis für die andere Hälfte.

Wenn bei diesem Versteigerungstermin der Höchstbieter feststeht, dann erteilt ihm der Richter den Zuschlag. Danach muss der neue Käufer den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto ans Gericht bezahlen. Das Gericht verständigt dann die Anwälte der Miteigentümer, dass der Kaufpreis in voller Höhe eingelangt ist.

In weiterer Folge muss dem neuen Käufer die Liegenschaft übergeben werden (Schlüsselübergabe).

4) Wie wird der Erlös aus der Versteigerung aufgeteilt?

Vor der Auszahlung des Erlöses an die bisherigen Miteigentümer hat der Richter die Aufgabe, eine Einigung zwischen den Parteien zu versuchen. Wenn sich die Miteigentümer aber nicht einigen können, wie der Versteigerungserlös zwischen ihnen aufzuteilen ist, dann entscheidet er darüber mit Urteil nach folgenden Kriterien:

Der Erlös aus der Versteigerung wird grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt. D.h. bei zwei Miteigentümern bekommt jeder die Hälfte ausbezahlt. Das muss aber nicht so sein, nämlich dann nicht, wenn ein Miteigentümer Investitionen in die Liegenschaft getätigt hat oder die Miteigentumsanteile ungleich mit Krediten (Pfandrechten) belastet sind (z.B. ein Anteil eines Miteigentümers ist lastenfrei und der andere Anteil ist mit einem Kredit belastet).

5) Was passiert mit Investitionen, die ein Miteigentümer in die Liegenschaft getätigt hat?

Wie bereits gesagt, ist der Versteigerungserlös grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen (d.h. den Anteilen im Grundbuch) zwischen den Parteien aufzuteilen. Eine Ausnahme gibt es aber, wenn eine Partei Investitionen in die Liegenschaft vorgenommen hat, die den Wert der Liegenschaft erhöhen können und die auch dem anderen Miteigentümer zugute kommen. 

Beispiel: Ein Miteigentümer hat auf eigene Kosten mit Zustimmung des anderen eine Garage auf dem Grundstück errichtet. Wenn diese Garage den Wert der Liegenschaft erhöht und zu einem höheren Versteigerungserlös führen würde, dann würde auch der andere Miteigentümer davon profitieren, obwohl er zum Bau der Garage nichts bezahlt hat. In diesem Fall könnte der eine Miteigentümer beantragen, dass das Gericht seine Investitionen bei der Auszahlung berücksichtigt. In diesem Fall würde der eine Miteigentümer daher mehr bekommen als der andere.

Zu beachten ist aber, dass es nicht darauf ankommt, ob diese Investitionen den Wert der Liegenschaft auch tatsächlich erhöht haben. Es ist daher egal, ob für den Käufer bei der Versteigerung die Garage werterhöhend war oder nicht. Es kommt nur darauf an, ob die von einem Miteigentümer getätigten Investitionen “abstrakt geeignet” sind, zu einem höheren Versteigerungserlös der Liegenschaft zu führen.  

Zahlungen oder Ansprüche, die zwar ihren Ursprung im gemeinsamen Miteigentum der Parteien haben, die aber in keinem Zusammenhang mit der Höhe des Versteigerungserlöses stehen, können nicht berücksichtigt werden. Beispiel: Ein Miteigentümer schuldet dem anderen Betriebskosten oder Reparaturkosten. Diese Kosten kann der Miteigentümer nicht im Versteigerungsverfahren bekommen, sondern diese Kosten muss er extra in einem eigenen Gerichtsverfahren einklagen.

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6) Wie lange dauert es, bis meine Liegenschaft oder Wohnung versteigert wird?

Wie lange es dauert, bis die Liegenschaft oder Wohnung durch das Gericht versteigert wird, lässt sich nur schwer sagen, weil es von einer Reihe von Faktoren abhängt z.B. wie schnell das Gericht die Versteigerung bewilligt und wann der Versteigerungstermin angesetzt wird. Auch hängt es davon ab, ob der andere Miteigentümer (der keine Versteigerung will) das Verfahren durch Anträge verzögert etc.

Normalerweise muss man aber von ca. 6 bis 9 Monaten (aber auch länger) ausgehen, bis die Liegenschaft versteigert wird.

7) Was passiert mit Krediten bzw. Pfandrechten nach der Versteigerung?

Pfandrechte die auf der Liegenschaft lasten, bleiben auch nach der Versteigerung grundsätzlich weiterhin aufrecht. Beispiel: Ein Pfandrecht (Hypothek) lastet auf der Liegenschaft, die versteigert wird. Dieses Pfandrecht bleibt aufrecht, was bedeutet, dass der neue Käufer damit rechnen muss, dass ihm die Bank die Liegenschaft zwangsversteigert, wenn die vorigen Miteigentümer ihren Kredit nicht zurückzahlen. Um das zu vermeiden, macht man es in der Praxis oft so, dass der offene Kreditbetrag aus dem Versteigerungserlös an die Bank zurückgezahlt wird und die Bank dann eine Löschungserklärung ausstellt. Das führt dazu, dass der neue Käufer die Liegenschaft ohne Pfandrecht kauft. Außerdem haben die Miteigentümer den Vorteil, dass auch sie dann keine Schulden mehr haben, weil der Kredit eben an die Bank zurückgezahlt ist.  

8) Was kostet die Versteigerung?

Für das Exekutionsverfahren (so wird das Versteigerungsverfahren genannt) fällt eine einmalige Gerichtsgebühr an, die sich vom sogenannten Streitwert berechnet. Wie hoch diese Gerichtsgebühr ist hängt vom Einzelfall ab, beträgt in den meisten Fällen aber nur einige Hundert Euro. Dazu kommen die Kosten des Sachverständigen für die Schätzung der Liegenschaft. Hier kommt es darauf an, wie aufwendig die Schätzung ist (Wohnung oder Mehrparteienhaus etc). Typischerweise betragen diese Kosten aber zwischen EUR 2.000 und EUR 4.000 (insgesamt für alle Miteigentümer). Weiters kommen noch Anwaltskosten dazu, die sich ebenfalls nach dem Aufwand richten (wie viele Schriftsätze sind an das Gericht zu schicken, wie viele Gerichtstermine gibt es etc). Die Anwaltskosten bewegen sich oft in einer ähnlichen Höhe wie beim Sachverständigen, können aber je nach Aufwand auch davon abweichen.

Wichtig ist, dass es im Versteigerungsverfahren einen Kostenersatz für die Gerichtsgebühren und Sachverständigenkosten nach Miteigentumsanteilen gibt. Das bedeutet, dass diese Kosten von den einzelnen Miteigentümern nach deren Miteigentumsanteilen zu bezahlen sind. Wenn ein Haus daher 3 Personen zu gleichen Teilen gehört, werden die Gerichtsgebühren und Kosten des Sachverständigen durch 3 geteilt.

Für Anwaltskosten gibt es – anders als bei der Teilungsklage im Verfahren 1. Instanz – im Exekutionsverfahren keinen Kostenersatz. Das heißt, jeder Miteigentümer trägt selbst seine Anwaltskosten für das Exekutionsverfahren.

9) Bleibt ein Wohnrecht bzw. Fruchtgenussrecht nach der Versteigerung bestehen?

Ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht bleibt nach der Versteigerung aufrecht. Der neue Käufer hat diese Belastungen zu übernehmen. In der Praxis kann ein derartiges Wohnrecht dazu führen, dass sich für die Liegenschaft beim Versteigerungstermin kein Käufer findet.

10) Kann ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eine Versteigerung verhindern?

Ein im Grundbuch eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot verhindert dann eine Versteigerung, wenn dieses Verbot auf der gesamten Liegenschaft eingetragen ist und die Person, zu deren Gunsten ein solches Verbot eingetragen wurde, einer Versteigerung nicht zustimmt.

Wenn ein Belastungs- und Veräußerungsverbot aber nur auf einem Anteil der Liegenschaft und nicht auf der ganzen Liegenschaft eingetragen ist (z.B. nur auf einem Hälfteanteil und auf dem anderen nicht), dann kann die Liegenschaft trotzdem versteigert werden.

11) Was ist, wenn die Liegenschaft beim Versteigerungstermin nicht versteigert wird?

Wenn die Liegenschaft beim ersten Versteigerungstermin nicht versteigert wird, dann können bis zu einer Frist von maximal 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin schriftliche Bietangebote abgegeben werden. Die genaue Frist kann das Gericht festsetzen. Diese Informationen hat das Gericht auch in der Ediktsdatei zu veröffentlichen.

Die schriftlichen Angebote dürfen dabei um 25 % weniger sein als der vom Sachverständigen festgestellte Schätzwert der Liegenschaft.

Meiner Erfahrung nach kommt es aber in der Praxis nicht oft vor, dass Liegenschaften nicht verkauft werden (außer sie sind zB mit einem Wohnrecht belastet).

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Teilungsklage: 9 Tipps von Rechtsanwalt Mag. Maydell

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Erfahren Sie aus erster Hand alles Wesentliche über Teilungsklagen: Wann eine Teilungsklage erfolgreich ist, ob es zu einer Zwangsversteigerung kommen muss oder wie hoch die Kosten sind.

Der erfahrene Immobilienanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. gibt Ihnen diese konkreten Tipps und Informationen:

1) Warum kommt es überhaupt zu Teilungsklagen?

Zu Teilungsklagen kommt es, wenn sich Miteigentümer über das rechtliche Schicksal ihres Miteigentums nicht mehr einigen können. Ein Eigentümer, dem alleine eine Liegenschaft gehört, kann mit dieser grundsätzlich machen was er will. Er kann sie also verkaufen ohne jemand anderen um Zustimmung fragen zu müssen. Wenn ihm die Liegenschaft aber nicht alleine gehört, sondern er Miteigentümer ist, dann ist seine Freiheit durch die Rechte der anderen Miteigentümer eingeschränkt.

Das Miteigentum wird bei Liegenschaften auch oft „schlichtes Miteigentum“ genannt, um es von Wohnungseigentum zu unterscheiden. Jeder Miteigentümer hat einen „ideellen“ Anteil an der Gesamtliegenschaft (z.B. 1/2; 1/3).

Ein häufiger Irrtum ist es, wenn geglaubt wird, dass ein Miteigentümer seinen Anteil nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen darf: Seinen Anteil kann der Miteigentümer zwar verkaufen ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen zu müssen. In der Praxis lassen sich solche Miteigentumsanteile allerdings oft nur schwer veräußern.

Es ist daher oft Erfolg versprechender, die ganze Liegenschaft zu verkaufen. Wenn die Miteigentümer aber unterschiedlich vorgehen möchten und sich auf keine gemeinsame Lösung einigen können, bleibt ihnen der Weg der Teilungsklage offen. Zum Beispiel dann, wenn ein Miteigentümer die Liegenschaft verkaufen möchte, ein anderer aber nicht.

2) Wie läuft eine Teilungsklage ab?

Einer der Miteigentümer (oder mehrere) bringt die Teilungsklage beim Gericht ein. Wenn der Kläger mit der Teilungsklage das Ziel verfolgt, die Liegenschaft zwangsversteigern zu lassen, dann spricht man von einer „Zivilteilungsklage“. Sollte er aber die Liegenschaft in selbständige Einheiten teilen wollen, dann handelt es sich um eine „Realteilung“.

Die Realteilung hat nach dem Gesetz Vorrang vor der Zivilteilung. Das bedeutet, dass die Liegenschaft in selbständige Einheiten zu teilen ist wenn das möglich ist (Realteilung). Nur dann, wenn eine Realteilung nicht in Betracht kommt, kann die Zwangsversteigerung (Zivilteilung) erfolgen.

Welche Teilung im Einzelfall zu erfolgen hat, entscheidet der Richter anhand eines Sachverständigengutachtens. Kommt die Realteilung in Betracht, entscheidet das Gericht, wer welches Teilstück bekommt (beispielsweise unter der Bedingung, eine allfällige Ausgleichszahlung zu leisten).

Sollte die Realteilung nicht möglich sein, muss die Liegenschaft versteigert werden. Der Beklagte (d.h. der Miteigentümer, der mit der Teilung nicht einverstanden ist) kann im Prozess behaupten, die Teilung erfolge zur „Unzeit“ oder zum „Nachteil der Übrigen“. Solche Teilungshindernisse dürfen nur vorübergehend sein (z.B. wenn die Teilung aufgrund bevorstehender Änderungen des Flächenwidmungsplans nachteilig wäre). Nach einer erfolgreich durchgeführten Zwangsversteigerung wird der Verkaufserlös entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeteilt.

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3) Führt eine Teilungsklage immer zur Zwangsversteigerung?

Nein. Den Parteien steht es immer frei, einen Vergleich abzuschließen. Außerdem besteht bei Häusern unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, Wohnungseigentum zu begründen, nämlich dann, wenn sich das Haus in selbständige Wohneinheiten teilen lässt. Wohnungen sind hingegen normalerweise nicht in selbständige Wohneinheiten teilbar, so dass bei ihnen eine Zwangsversteigerung zu erwarten ist.


4) Kann eine Zwangsversteigerung verhindert werden? Was ist der Mindestpreis bei einer Versteigerung?

Ein Aufschub der Teilung ist denkbar bei Teilungshindernissen der „Unzeit“ und des „Nachteils der Übrigen“ (z.B. wenn die Teilung aufgrund der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses nicht verhältnismäßig wäre). Es kommt zu keiner Zwangsversteigerung, wenn eine Realteilung oder die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung) möglich ist. Ansonsten muss das Haus zwangsversteigert werden.

Sollte es zu einer gerichtlichen Zwangsversteigerung kommen, dann soll die Immobilie natürlich zu einem guten Preis verkauft werden. Ein Verkauf der Immobilie unter dem Verkehrswert (Marktpreis) gibt es bei der gerichtlichen Versteigerung nach einer Teilungsklage – entgegen der landläufigen Meinung – im Normalfall aber nicht (anders als bei der „normalen“ Zwangsversteigerung wegen Kreditschulden, die eine Bank einleitet). Denn das Gesetz sieht vor (§ 352a Abs 3 EO), dass das geringste Gebot der „Schätzwert“ ist, worunter der Verkehrswert der Liegenschaft verstanden wird.

Das bedeutet in der Praxis, dass eine Versteigerung der Liegenschaft bei Gericht im Normalfall keinen Nachteil zu einem außergerichtlichen Verkauf bringt (ausgenommen, dass der Verkauf länger dauert). Ganz im Gegenteil kann es sogar zu einem wesentlich höheren Verkaufspreis kommen, wie das folgende Beispiel zeigt.

Wenn Sie wissen möchten, wie eine Versteigerung vor Gericht im Detail abläuft, dann finden Sie hier mehr Informationen: Alles Wesentliche zur Versteigerung von Liegenschaften die mehreren Personen gehören 

Dazu ein Beispiel aus meiner anwaltlichen Praxis:

Ich habe für meinen Kunden nach einer Teilungsklage ein Einfamilienhaus mit 608 m² Grundfläche im 14. Bezirk in Wien versteigern lassen. Das Haus ist auf EUR 440.000,– geschätzt worden. Bei der Besichtigung hat sich aber ergeben, dass es ein sehr großes Interesse an diesem Haus gab, sodass wir einvernehmlich mit der Gegenseite den Mindestpreis auf EUR 500.000,– erhöht haben.

Bei der Versteigerung wurde dieser Preis aber bei weitem übertroffen: Denn das Haus ist für eine glatte Million Euro versteigert worden. Wir waren uns alle nach der Versteigerung einig, dass ein solch hoher Preis außergerichtlich nicht erzielt worden wäre. Denn was man nicht unterschätzen darf: Eine öffentliche Versteigerung bei Gericht mit beispielsweise 100 Teilnehmern führt zu einem gewissen psychologischen Druck (Konkurrenzdruck beim Mitbieten). So kommt es schnell dazu, dass der Meistbieter (Käufer) letztendlich einen Preis zahlt, den er außergerichtlich nicht gezahlt hätte.  

„Entgegen der landläufigen Meinung kann eine Versteigerung durch das Gericht zu einem wesentlich höheren Preis führen, als wenn die Liegenschaft ohne Gericht versteigert worden wäre.“ – RA Mag. Patrick Maydell, LL.M.

5) Wann kann ein Haus überhaupt geteilt werden?

Für die Möglichkeit der Realteilung gibt es drei maßgebliche Voraussetzungen: Die Zerlegbarkeit in gleichartige Teile, die Möglichkeit der Teilung im Verhältnis der Anteile und die Möglichkeit der Teilung ohne Wertminderung. Zwei nicht gleichartige Teile liegen beispielsweise vor im Fall einer Gartenparzelle und einer Bauparzelle mit Villa. Die Teilung im Verhältnis der Anteile setzt voraus, dass ebenso viele körperliche Anteile gebildet werden können, als Miteigentümer vorhanden sind. Das Wertverhältnis zwischen den Anteilen muss annähernd der Größe der Anteile entsprechen, wobei geringfügige Abweichungen durch Geld ausgeglichen werden können.

Das Haus muss auch ohne wesentliche Wertminderung geteilt werden können. Eine wesentliche Wertminderung liegt vor, wenn das ganze Haus bei objektiver Bewertung (Verkehrswert) erheblich mehr wert ist als die zu bildenden Teile oder die Realteilung selbst hohe Kosten und Folgekosten verursachen würde. Gerichte haben eine 5,28%-ige Wertminderung als unwesentlich betrachtet, eine 15%-ige Wertminderung jedoch beispielsweise als unverhältnismäßig erachtet.

Wenn wohnungseigentumsfähige Objekte in einem Haus in ausreichender Anzahl vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können, besteht zudem die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum.

In allen anderen Fällen bleibt der Weg der Zivilteilung d.h. Zwangsversteigerung offen.

 

6) Kann auch eine Eigentumswohnung geteilt werden die uns beiden gehört?

Teilung heißt Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Eine Realteilung (Teilung in zwei gleichartige Einheiten) ist aber faktisch nur möglich, wenn sich die Wohnung in zwei gleichartige Wohnobjekte teilen lässt. Daher kommt es im Regelfall bei Wohnungen zur Zwangsversteigerung und Aufteilung des Erlöses.


7) Welche Vorteile hat die Begründung von Wohnungseigentum (Parifizierung)?

Es entstehen selbständige Wohneinheiten, die gut verwertbar sind (Verkauf).

Denn „Schlichtes Miteigentum“ ist zwar rechtlich selbständig verwertbar, in der Praxis aber so gut wie unverkäuflich.

Die Parifizierung funktioniert so, dass ein Ziviltechniker als Sachverständiger ein Nutzwertgutachten erstellt. Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und allen werterhöhenden und wertmindernden Umständen. Diese Umstände werden als Zu-oder Abschläge zur Nutzfläche berechnet (z.B. die Orientierung der Wohnung innerhalb des Hauses, die Stockwerkslage).

Die Kosten einer Parifizierung umfassen die Kosten des Sachverständigengutachtens, des Wohnungseigentumsvertrags und des Antrags auf Eintragung ins Grundbuch.


8) Was kostet eine Teilungsklage?

Derjenigen Partei, die im Prozess gewinnt gebührt Prozesskostenersatz, für den der Gegner aufkommen muss. Die Liegenschaft wird grundsätzlich nach dem Grundstückswert bewertet. Eine Bewertung der Teilungsklage unter dem Grundstückswert ist zwar möglich, es droht aber das Risiko, dass das Gericht bei einer Bemängelung der Bewertung durch den Gegner, den Streitwert auf den Grundstückswert erhöht.


Zu den Kosten ein konkretes Beispiel aus meiner anwaltlichen Praxis:

Die Miteigentümer eines Einfamilienhauses in Wien waren ehemalige Lebensgefährten und zu je der Hälfte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Im Zuge der Trennung wollte der Mann das Haus zwangsversteigern lassen und brachte eine Teilungsklage gegen die Frau ein.

Die Teilungsklage wurde mit EUR 17.000,– bewertet. Von diesen EUR 17.000,– bemessen sich grundsätzlich sämtliche Kosten des Verfahrens.

Im Zuge dieses Verfahrens mussten einige Schriftsätze erstellt werden und es kam zu insgesamt 3 Verhandlungsterminen. Das Verfahren dauerte insgesamt 5 Monate. Die Frau wollte ursprünglich die Teilung des Hauses verhindern und machte geltend, dass eine Teilung des Hauses in zwei gleichartige Wohneinheiten möglich sei (Realteilung). Für den Fall, dass eine Realteilung nicht möglich sei, beantragte sie die Begründung von Wohnungseigentum.

Bei sämtlichen Verhandlungsterminen kam es zu umfangreichen Vergleichsverhandlungen, die aber nicht erfolgreich waren. So wurde dann ein Sachverständiger mit der Frage beauftragt, ob sich das Haus in zwei gleichartige Wohneinheiten teilen lässt.

Letztlich haben sich die ehemaligen Lebensgefährten dann doch noch auf einen Vergleich geeinigt:

Das Haus wurde nicht im Rahmen eines Gerichtsverfahrens zwangsversteigert, sondern man einigte sich auf einen Verkauf durch Beauftragung eines Immobilienmaklers. Die Kosten des Gerichtsverfahrens trug jede der Parteien selbst. Das Haus wurde in weiterer Folge mit Gewinn verkauft.

Insgesamt betrugen die Kosten des Verfahrens für die Frau als Beklagte EUR 5.793,46,– inkl. USt. Der Mann als Kläger musste zusätzlich noch die Gerichtsgebühren von EUR 707,– bezahlen.

Je nach Höhe der Bemessungsgrundlage und dem Aufwand können die Kosten in anderen Fällen niedriger oder höher sein. Gerne gebe ich Ihnen für Ihre Situation eine Einschätzung der zu erwartenden Kosten. Wenn das Verfahren gewonnen wird haben Sie Anspruch auf Ersatz der Kosten gegen den Gegner.


9) Muss bei einer Teilungsklage ein Sachverständiger beauftragt werden?

Bei einer Teilung eines Hauses wird der Richter im Normalfall einen Sachverständigen beauftragen, weil der Richter ohne Sachverständigengutachten oft nicht entscheiden kann, ob das Haus nach den Kriterien der Rechtsprechung teilbar ist (Zerlegbarkeit in gleichartige Teile, Möglichkeit der Teilung im Verhältnis der Anteile und Möglichkeit der Teilung ohne Wertminderung). Der Sachverständige legt auch den Schätzwert fest, zu dem das Haus versteigert werden kann (Mindestgebot).

Die Kosten des Sachverständigen trägt letztendlich die im Prozess unterlegene Partei.

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NEU: Autokäufer bekommt Geld zurück, wenn gebrauchtes Auto nach Reparatur weniger wert ist

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Der Oberste Gerichtshof hat entschieden (6 Ob 240/19s), dass ein Autokäufer Geld zurück bekommt, wenn sein Auto nach der Reparatur weniger wert ist als dasselbe Auto ohne Mängel. Das gilt auch für ein gebrauchtes Auto. Begründet wird das mit dem sogenannten „merkantilen Minderwert“.

Rechtsanwalt Mag. Patrick Maydell, LL.M. (Anwalt für Kfz-Recht und gelernter Kfz-Mechaniker) hat die wesentlichen Punkte des Urteils für Sie zusammengefasst:

1) Kunde kaufte 3 Jahre altes Auto und bemerkte, dass Windschutzscheibe undicht war

Ein Käufer kaufte bei einem Autohändler ein 3 Jahre altes Auto um EUR 33.500. Bei der Probefahrt vor dem Kauf hörte der Käufer zwar ein „Schwappen“ aber er dachte sich, dass es der Diesel im Tank war, der so schwappt. Tatsächlich gab es aber im Innenraum eine Wasseransammlung, weil die Windschutzscheibe undicht war. Es stellte sich nämlich heraus, dass bereits beim Einbau der Windschutzscheibe im Werk eine kleine Öffnung im Bereich der Abdichtung zwischen Scheibe und Fahrzeug verblieben ist. Es lag somit ein Produktionsfehler vor. Diese Wasseransammlung verursachte bei einigen Elektronikbauteilen eine Oxidationsschicht. Der Käufer brachte dann das gekaufte Auto in die Fachwerkstatt des Autohändlers, um es auf Garantie reparieren zu lassen.

2) Auch ein Gebrauchtwagen muss gegen Nässe abdichten, sonst ist er mangelhaft

Im Kaufvertrag gab es folgende Klausel: „Mechanischer Zustand: Klasse 2, gut; Geringe Verschleißerscheinungen. Kein Reparaturbedarf. Kleinere Einstellarbeiten oder Inspektion erforderlich. Elektrische und elektronische Ausrüstung: Klasse 2, gut; Akkumulator für den Antrieb innerhalb der Garantiezeit und Komfortelektronik funktionstüchtig.“

Ein Fahrzeug muss nach dem Obersten Gerichtshof die nach der Verkehrsauffassung gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften, etwa die Verkehrs- und Betriebssicherheit aufweisen. Dazu gehört eben auch, dass ein Auto gegen Nässe abdichtet. Das gilt auch für einen Gebrauchtwagen.

3) Kunde klagte Autohändler nach der Reparatur und wollte Geld zurück

Nach der Reparatur klagte der Käufer den Autohändler und wollte sein Geld für das Auto zurück haben und das Auto zurückgeben („Wandlung“). Er war nämlich der Meinung, dass der Wasserschaden nicht ordentlich repariert wurde, weil die Kabelstränge nur getrocknet wurden, nicht aber auch gesäubert, geprüft und ausgetauscht wurden. Er sagte, dass die Fachwerkstatt ihm mitgeteilt hat, dass die durch den Wassereintritt ausgelöste Oxidation in der Zukunft zu weiteren Störungen führen würden. Die Mängel an den Elektronikbauteilen seien wirtschaftlich kaum behebbar. Das Fahrzeug sei auch nicht betriebssicher. Da also ein unbehebbarer Mangel vorliege und die Verbesserung durch die Fachwerkstätte nicht erfolgreich gewesen sei, habe er das Recht auf Wandlung.

Der Autohändler bestritt diese Behauptungen und sagte im Prozess, dass er das Auto ordnungsgemäß repariert hat, weil er die Windschutzscheibe ausgetauscht und das Auto getrocknet hat.

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4) Oberster Gerichtshof: Auto war mangelhaft

In letzter Instanz kam der Oberste Gerichtshof zum Ergebnis, dass das Fahrzeug im Übergabezeitpunkt mangelhaft war, weil die Windschutzscheibe mit dem Fahrzeug nicht dicht verbunden war, was zu Wassereintritten geführt und einen Oxidationsprozess in Gang gesetzt hatte. Das Vorhandensein eines fortschreitenden Oxidationsprozesses begründet auch dann einen Mangel, wenn die dadurch bewirkten Oxidationserscheinungen noch nicht ein derartiges Ausmaß angenommen haben, dass sie geeignet sind, Ausfallserscheinungen oder Defekte an einzelnen Bauteilen auszulösen.

Dieser fortschreitende Prozess war im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs zumindest latent (versteckt) bereits vorhanden, sodass der Käufer das Recht auf Reparatur hatte.

5) Oxidationssschicht ist geringfügiger Mangel: Kein Recht auf Rückgabe des Autos

Im Zuge der Reparaturarbeiten wurde die undichte Anschlussstelle der Windschutzscheibe saniert, das Fahrzeug getrocknet und das Fortschreiten des Oxidationsprozesses unterbrochen. Sämtliche Bauteile funktionieren und weitere Oxidationserscheinungen sind nicht zu erwarten, wie das Gericht zum Ergebnis kam.

Das Vorhandensein einer Oxidationsschicht an einzelnen Elektronikbauteilen, die die Funktionsfähigkeit nicht beeinträchtigt und auch nicht weiter fortschreitet, ist nach dem Obersten Gerichtshof ein geringfügiger Mangel. Dies ergibt sich aus der geringen Schwere der verbliebenen Oxidationsfolgen, mit denen keine Funktionseinschränkung verbunden ist, im Verhältnis zum Gewicht der Vertragsaufhebung für den Vertragspartner (den Autohändler).

Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags (Wandlung) war somit aus diesem Grund nicht möglich.

6) Aber: Reparatur hat Wert des Autos gemindert, Käufer bekommt teilweise Geld zurück

Interessant ist hier aber folgender Aspekt: Das Gericht stellte nämlich fest, dass die Reparatur zwar ordnungsgemäß erfolgte und es nicht mehr zu Wassereintritten oder Funktionsbeeinträchtigungen kam.

Trotzdem führte diese Reparatur dazu, dass das Auto nach der Reparatur weniger wert war (der sogenannte „merkantile Minderwert“). Denn das Fahrzeug weist dann eine wertmindernde „Reparaturhistorie“ auf, die nicht Gegenstand der Parteieneinigung war.

In so einem Fall hat der Autokäufer das Recht auf Wandlung (d.h. Rückabwicklung) oder auf Preisminderung, je nachdem ob der Mangel als schwerwiegend oder geringfügig festgestellt wird.

Hier in diesem Fall entschied der Oberste Gerichtshof, dass der Wertverlust nicht so hoch war, dass sich schon aus dem Verhältnis zum Kaufpreis ergeben würde, dass der Mangel nicht mehr als geringfügig qualifiziert werden könnte. Der nach der Reparatur verbliebene Mangel in Form des Wertverlusts ist daher insgesamt, gemessen am konkreten Geschäft, nur als geringfügig zu beurteilen.

Der Käufer hatte somit zwar nicht das Recht das Auto zurückzugeben und sein ganzes Geld zurückzubekommen, aber er hatte das Recht, einen Teil des Kaufpreises zurückzubekommen (Preisminderung).

7) Was dieses Urteil bedeutet

Sollte ein gekauftes Fahrzeug nach einer Reparatur weniger wert sein als dasselbe Fahrzeug ohne Mängel (der sogenannte „merkantile Minderwert“), dann hat der Käufer entweder das Recht auf Wandlung (Rückgabe des Fahrzeugs und ganzes Geld zurück) oder auf Preisminderung (teilweise Geld zurück). Je nachdem wie hoch die Wertminderung ist. Das gilt auch für ein gebrauchtes Fahrzeug.

Welche rechtlichen Möglichkeiten Sie für Ihr Fahrzeug haben, klärt Rechtsanwalt Mag. Maydell gerne mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch.

Dabei arbeitet Mag. Maydell mit Kfz-Sachverständigen zusammen, um Ihnen eine schnelle und kostengünstige Einschätzung zu geben, wie viel Geld Sie zurückbekommen können.

8) Haben Sie Probleme mit Ihrem Fahrzeug?

Wenn Sie Probleme mit Ihrem Fahrzeug haben, egal ob Ihnen der Verkäufer Mängel verschwiegen hat, Sie als Verkäufer Schwierigkeiten mit dem Käufer haben oder es Probleme mit der Reparatur gibt, kontaktieren Sie jetzt Rechtsanwalt Mag. Patrick Maydell für eine kostenlose Ersteinschätzung (Tel: 01/890 4600 oder office@maydell-law.at).

Mag. Patrick Maydell ist spezialisierter Anwalt für Kfz-Recht in Wien und Umgebung und zusätzlich gelernter Kfz-Mechaniker. Dadurch verfügt er neben seinem juristischen Fachwissen über fundierte technische Kenntnisse und kann Sie insbesondere bei folgenden Angelegenheiten unterstützen:

  • Sie haben ein Fahrzeug gekauft und es gibt technische Mängel, die Ihnen der Verkäufer verschwiegen hat
  • Als Verkäufer haben Sie Probleme mit dem Käufer, der Mängel behauptet
  • Die Autowerkstatt verweigert Reparaturarbeiten auf Garantie oder Gewährleistung
  • Sie haben einen Verkehrsunfall gehabt und sind verletzt worden und wollen Schadenersatz und Schmerzengeld einfordern
  • Die Versicherung weigert sich zu zahlen beim Verkehrsunfall
  • Sie haben Probleme mit Ihrem Leasingfahrzeug und mit der Leasingfirma
  • und vieles mehr

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NEU: Oberster Gerichtshof erlaubt Rücktritt vom Bauwerkvertrag auch ohne Setzung einer Nachfrist

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Nach einer aktuellen Entscheidung des obersten Gerichtshofs (5 Ob 120/21i) ist klargestellt, dass ein Auftraggeber einer Bauleistung auch dann vom Vertrag zurücktreten kann, wenn er das Vertrauen in seinen Vertragspartner verloren hat, weil dieser seine Lieferverpflichtung nicht termingerecht erfüllt hat. Ein solcher Rücktritt kann sogar ohne Setzung einer Nachfrist zulässig sein.

In dieser Entscheidung ging es darum, dass eine Arbeitsgemeinschaft von Baufirmen einen Auftrag zur Lieferung von sogenannten Randwegsabdeckungen samt Auflagern für den Neubau einer Bahnstrecke erhielten. Es stellte sich aber heraus, dass viele dieser Abdeckungen mangelhaft waren und nicht den vereinbarten Abmessungen entsprochen haben. Weiters wurden viel zu wenige dieser Abdeckungen geliefert. Der Auftraggeber setzte daraufhin der Arbeitsgemeinschaft eine Nachfrist von 4 Wochen, damit diese die Abdeckungen noch liefern kann. In der Zwischenzeit fand aber eine Werksbesichtigung in einem Werk der Arbeitsgemeinschaft statt und es stellte sich heraus, dass die Arbeitsgemeinschaft nicht in der Lage sein wird, die fehlenden Abdeckungen bis zum Ende der Nachfrist zu liefern. Der Auftraggeber wartete somit nicht mehr das Ende dieser Nachfrist ab, sondern erklärte sofort seinen Rücktritt vom Vertrag und beauftragte andere Unternehmen mit der Ersatzvornahme.

Die Arbeitsgemeinschaft war jedoch der Meinung alles richtig gemacht zu haben und klagte den fehlenden Werklohn beim Auftraggeber ein. Der Oberste Gerichtshof stellte in letzter Instanz fest, dass ein Rücktritt vom Vertrag zwar grundsätzlich nur dann möglich ist, wenn dem schuldhaften Vertragspartner eine angemessene Nachfrist gesetzt wird. Eine Nachfrist muss aber dann nicht gesetzt werden, wenn der Vertragspartner offensichtlich nicht in der Lage ist seine Leistung nachzuholen oder wenn er die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Das Recht zum Rücktritt – ohne dass eine Nachfrist gesetzt wird – besteht aber auch dann, wenn der eine Vertragspartner das Vertrauen in den anderen Vertragspartner wegen dessen „treuwidrigen Verhaltens“ verloren hat, sodass ihm die Aufrechterhaltung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann.

Im hier gegenständlichen Fall ging der oberste Gerichtshof davon aus, dass der Rücktritt ohne Setzung einer Nachfrist zulässig war, weil sich bei einer Werksbesichtigung herausstellte, dass die Arbeitsgemeinschaft die vereinbarte Liefermenge gar nicht termingerecht erbringen kann, da in dem Werk nicht einmal die zur Herstellung der Abdeckungen erforderlichen Schalungen vorhanden waren.

Wie diese Entscheidung zeigt, muss nicht immer eine Nachfrist gesetzt werden bzw. das Ende der Nachfrist abgewartet werden, sondern kann auch gleich ein anderes Unternehmen beauftragt werden. Es hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab, unter welchen Voraussetzungen ein Rücktritt vom Vertrag auch ohne Setzung einer Nachfrist zulässig ist.

Sollten Sie rechtliche Schwierigkeiten mit Bauherren oder Baufirmen haben, dann stehe ich Ihnen für eine fundierte Beratung in meiner Kanzlei gerne zur Verfügung.

Kontaktieren Sie mich noch heute für eine Erstberatung.

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